Kể từ khi xuất hiện tại Việt Nam, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch đã tạo nên “cơn sốt” trên khắp các tỉnh thành như một hình thức kinh doanh đầy mới mẻ, sáng tạo. Tuy nhiên, do sự thiếu hụt khung pháp lý điều chỉnh, đặc biệt là ở góc độ thời hạn sở hữu và cấp giấy chứng nhận, dẫn đến tâm lý lo ngại cho nhà đầu tư. Ngay cả các cơ quan nhà nước cũng ít nhiều lúng túng và bị động trong công tác quản lý sản phẩm bất động sản mới mẻ này. Đứng trước yêu cầu sớm có các văn bản pháp quy điều chỉnh, các cơ quan ban ngành đã huy động tối đa nguồn lực để nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm điều chỉnh loại hình bất động sản này mà tiêu biểu là sự ra đời của Văn bản số 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ.
SỰ RA ĐỜI CỦA VĂN BẢN SỐ 703
Ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…). Đây có thể xem là một bước ngoặt quan trọng, là tín hiệu khôi phục đáng mừng cho thị trường căn hộ du lịch/biệt thự du lịch đang dần bước vào thời điểm suy thoái. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch/biệt thự du lịch đã phần nào mang đến hy vọng cho các nhà đầu tư khi tham gia vào lĩnh vực này và có lẽ cũng là điểm sáng đầu năm 2020 trong bối cảnh thị trường đang “gồng mình” chống chọi với thiên tai dịch bệnh.
NHỮNG HẠN CHẾ
Mặc dù vậy, xét về mặt nội dung, Văn bản số 703 vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế cũng như chưa giải quyết được triệt để các vấn đề pháp lý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, cụ thể:
Thứ nhất, Văn bản số 703 thực chất chỉ là văn bản hướng dẫn nội ngành cho Sở Tài nguyên – Môi trường tại các tỉnh thành, nhằm tạm thời tháo gỡ về mặt thủ tục đối với các yêu cầu cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
Thay vì thiết lập một hàng rào pháp lý dành riêng cho loại hình bất động sản này thì Bộ TN&MT lại chỉ viện dẫn, tập hợp những quy định sẵn có của pháp luật hiện hành như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản để áp dụng tương tự cho condotel. Mặc dù đã có những định hướng cụ thể để Chủ đầu tư dự án và cơ quan có thẩm quyền ở địa phương bấu víu mà linh hoạt trong việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch nhưng nội dung Văn bản 703 chỉ là “bình mới rượu cũ”, không thay thế hoặc bổ sung bất kỳ quy định pháp luật nào đang có hiệu lực ở thời điểm hiện tại về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng không phải là nhà ở và càng không định danh, tạo lập hay “khai sinh” cơ sở pháp lý riêng có cho condotel.
Văn bản 703 chưa thực sự đi vào bản chất các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi xung quanh việc sở hữu loại hình bất động sản này. Có thể thấy, thiếu sót lớn nhất hiện nay của khung pháp lý điều chỉnh căn hộ du lịch và biệt thự du lịch chính là pháp luật đất đai. Trong bối cảnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với căn hộ du lịch/biệt thự du lịch đang “nóng” hơn bao giờ hết thì Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cần được sửa đổi theo hướng định danh một cách cụ thể, rõ ràng về căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chứ không chỉ đơn thuần là neo bám vào các quy định sẵn có như Văn bản 703 đã làm, có như vậy quy định của pháp luật mới bắt kịp với sự vận động của thị trường.
Thứ hai, theo diễn giải của người viết, Văn bản 703 quy định bên nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch/biệt thự du lịch, tức là các nhà đầu tư thứ cấp chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án căn hộ du lịch đó nhưng quyền sở hữu tài sản lại trao cho từng nhà đầu tư thứ cấp.
Sự tồn tại song song, không đồng nhất giữa chủ sở hữu công trình trên đất và chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới những bất cập trong công tác quản lý các công trình và tài sản trong tương lai cho các bên. Câu hỏi đặt ra là cơ chế pháp lý nào cho việc chiếm hữu và sử dụng tài sản trên đất của nhà đầu tư thứ cấp và quyền lợi của các nhà đầu tư đó sẽ được bảo vệ ra sao khi mà ngoài căn hộ được cấp quyền sở hữu, nhà đầu tư sẽ không được can thiệp đối với các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất? Với tư cách là chủ sử dụng đất, các chủ đầu tư cũng có quyền thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, khai thác phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không cần có ý kiến hay chấp thuận của các chủ sở hữu tài sản khác. Rõ ràng, sự thiếu hụt một cơ chế đầy đủ nhằm đảm bảo cho quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng có thể dẫn đến những xung đột và mâu thuẫn về quyền và lợi ích giữa Chủ đầu tư và Nhà đầu tư thứ cấp trong dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
Tại thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” có đề cập đến và xác định “căn hộ lưu trú (Condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”. Xét ở góc độ này, cơ chế đối với căn hộ du lịch có thể được áp dụng tương tự như Nhà chung cư hay không? Cụ thể, người mua condotel sẽ có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình; bên cạnh đó còn có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng công trình dưới hình thức quyền sử dụng chung theo phần, không thể phân chia[1]. Đây là vấn đề mà các nhà làm luật cần sớm cân nhắc để đưa ra một chế định phù hợp.
Thứ ba, Văn bản số 703 cũng đã viện dẫn tới nội dung Khoản 8 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, theo đó: Trường hợp chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạng mục công trình, từng phần diện tích của hạng mục công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung và sử dụng riêng của hạng mục công trình, từng phần diện tích của hạng mục công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại chưa có quy định cụ thể liên quan đến việc tính toán phần diện tích sử dụng chung/sử dụng riêng đối với căn hộ du lịch/ biệt thự du lịch để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận cho loại hình này. Văn bản “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” của Bộ Xây dựng cũng chỉ quy định cách tính diện tích sử dụng condotel theo kích thước thông thủy là không nhỏ hơn 25m2[2]. Do đó, vấn đề này hiện vẫn còn bỏ ngỏ trong thực tế áp dụng Văn bản số 703.
TẠM KẾT
Có thể thấy, khi hành lang pháp lý đối với loại hình căn hộ du lịch/ biệt thự du lịch chưa được xây dựng hoàn thiện thì tâm lý chung của hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp là được sở hữu “sổ đỏ” như là vật đảm bảo cho quyền sở hữu tài sản của mình. Vậy nên, sự ra đời của văn bản số 703 đích thực là một liệu pháp tinh thần dành cho những nhà đầu tư thứ cấp đang mắc kẹt trong phân khúc này và đã góp phần không nhỏ làm minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, như đã đề cập đến trên đây, văn bản 703 chưa giải quyết được triệt để những hạn chế trong hành lang pháp lý cho condotel, tính khả thi của nó còn phụ thuộc phần lớn vào thực tiễn áp dụng, triển khai của các cơ quan quản lý chuyên nghành và sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều khúc mắc.
Có lẽ, sẽ cần thêm thời gian cho các bộ, ban, ngành để xây dựng được một khung pháp lý phù hợp, toàn diện nhằm điều chỉnh vấn đề cấp giấy chứng nhận đối với loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch bởi suy cho cùng đây không phải là một câu chuyện dễ dàng cho những người làm luật, khi mà hệ thống luật liên quan đến loại hình bất động sản này ảnh hưởng, trải rộng trên rất nhiều vấn đề và rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Chúng ta không nên vì vội vã đáp ứng nhu cầu của thị trường mà tạo ra các quy chế lỏng lẻo, các giải pháp “tạm thời” chỉ để làm “an tâm” nhà đầu tư mà không tính toán đến tính khả thi cũng như những hệ lụy có thể phát sinh khi áp dụng vào thực tiễn.
Chuyên viên tư vấn – Vũ Gia Linh
[1] Điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
[2] Khoản 2.2.5.1 Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019