DẪN NHẬP
“Đất xen kẹt” hay “Đất xen kẽ” là những thuật ngữ được nhắc đến và sử dụng khá phổ biến trên thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, cho đến nay, định nghĩa về loại đất này vẫn chưa được quy định chính thức trong bất kỳ văn bản Luật nào. Thông qua thực tiễn ta có thể tạm hiểu, “đất xen kẹt” không phải một loại đất riêng biệt hay mới lạ mà là một trong các loại đất thuộc các nhóm đất đã được quy định trong Luật Đất đai. Thuật ngữ “xen kẹt” ở đây chỉ là từ ngữ được sử dụng phổ biến trên thực tiễn để chỉ “tình trạng không gian” đất, cụ thể đó là thửa đất nằm xen giữa các khu dân cư, khu công nghiệp hoặc các khu vực đã được quy hoạch nhưng chưa được quản lý, sử dụng hiệu quả và thường có diện tích không lớn.
Đất xen kẹt là một vấn đề pháp lý quan trọng, gây ra nhiều tác động ảnh hưởng trong việc triển khai và phát triển các dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này gây ra ảnh hưởng không nhỏ đến các nhà đầu tư cũng như tiềm năng phát triển tài nguyên đất đai của quốc gia. Thực tế là trước đây vấn đề này chưa được chú ý một cách đúng mức, hệ thống pháp luật điều chỉnh liên quan đến đất xen kẹt vẫn còn cứng nhắc, thiếu sự linh hoạt và chưa đưa ra được giải pháp giải quyết triệt để. Qua nhiều thời kỳ, vấn đề này cũng đã được Nhà nước từng bước ghi nhận và điều chỉnh trong các văn bản pháp luật, cho đến khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP được ban hành và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, vấn đề đất xen kẹt mới có cơ chế giải quyết tương đối cụ thể. Những quy định mới này đã mở ra nhiều cơ hội tích cực và mang đến kỳ vọng mới cho các chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc xử lý các vướng mắc liên quan đến đất xen kẹt khi thực hiện các Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở.
Tại bài viết này, chúng tôi sẽ chủ yếu thảo luận đến loại đất xen kẹt do Nhà nước quản lý để làm rõ tác động và giải pháp của chính sách pháp luật từng thời kỳ đến các Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở gặp vướng mắc thực tiễn liên quan đến loại đất này.
1. Giai đoạn trước khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và những khó khăn đối với loạt Dự án đầu tư vướng đất xen kẹt do Nhà nước quản lý
a. Quy định pháp luật
Trước khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, vấn đề đất xen kẹt trong phạm vi thực hiện Dự án Nhà ở thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất luôn là một bài toán khó đối với các nhà đầu tư. Vấn đề này đã gây ra không ít khó khăn và thách thức cho các chủ đầu tư khi phải loay hoay tìm kiếm và đề xuất các giải pháp mới song song với việc nỗ lực xin ý kiến chỉ đạo từ các sở, ban ngành địa phương nhằm tìm ra cơ chế tháo gỡ cho dự án đầu tư của mình.
Vậy quy định pháp luật thời điểm này được điều chỉnh ra sao?
Luật đất đai có hiệu lực thời điểm này quy định trường hợp “a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua” tại điểm a khoản 1 Điều 118 là một trong các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Đồng thời, căn cứ quy định hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 được ban hành bởi Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Tư pháp ban hành, quy định quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
“[…] 3. Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
4. Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, tuân theo các quy định được đề cập ở trên, mọi phần diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong phạm vi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở, dù quy mô lớn hay nhỏ, sẽ đều phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
Quy định thời điểm này được cho là khá cứng nhắc, gây ảnh hưởng kéo dài và nghiêm trọng đến việc thực hiện thủ tục đất đai của các dự án. Bởi lẽ, phần đất do Nhà nước quản lý xen cài trong phạm vi thực hiện dự án thường có hình dạng bất định hình, méo mó hoặc nằm phân tán tại nhiều địa điểm trên khắp dự án, hầu hết là không đủ điều kiện tách thửa. Nếu áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho các diện tích đất này sẽ dẫn đến bế tắc về thủ tục vì không đủ điều kiện tách thửa để đấu giá hoặc kéo theo nhiều thủ tục rườm rà khi Nhà nước phải tổ chức đấu giá nhiều lần, nhiều địa điểm làm tốn thời gian, chi phí của cả Nhà nước và nhà đầu tư, đặc biệt gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ đầu tư của dự án ban đầu. Ngoài ra, việc các nhà đầu tư khác thực hiện dự án riêng tại các mảnh đất nhỏ này cũng khó thực hiện, khả năng mang lại hiệu quả kinh tế cũng không cao.
Vậy Nhà nước đã đưa ra giải pháp gì để gỡ vướng cho vấn đề này?
Phải đến khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ cùng Thông tư hướng dẫn số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên & Môi trường được ban hành, các quy định gỡ vướng cho việc giao đất xen kẹt trong dự án mới chính thức được đưa ra.
Theo đó, Khoản 15 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung khoản 6 vào Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “6. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.”
Quy định này được hướng dẫn tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau: “3. Việc giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất đối với diện tích đất Nhà nước đã thu hồi theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.”
Có thể thấy việc giao đất/ cho thuê đất “không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất” là giải pháp xử lý được Nhà nước đưa ra vào thời điểm này, đã mở ra hướng giải quyết sơ khởi cho nhiều dự án đầu tư.
Liệu sự điều chỉnh này đã thực sự mang lại hiệu quả hay chưa?
Như đã được chúng tôi phân tích trước đó, việc áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong phạm vi thực hiện dự án đã gây ra rất nhiều khó khăn cho Nhà nước và nhà đầu tư. Vì vậy, quy định điều chỉnh cho phép UBND tỉnh giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất “không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT-BTNMT được coi là một giải pháp hữu hiệu để xử lý vấn đề này. Tuy nhiên, quy định này còn khá chung chung, cơ chế thủ tục chưa rõ ràng, đặc biệt chỉ áp dụng hình thức “cho thuê đất” dẫn đến nhiều tranh cãi khi áp dụng thực tiễn. Ngoài ra, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 thì về nguyên tắc, việc giao đất/ cho thuê đất đối với phần diện tích đất do Nhà nước quản lý phải thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT-BTNMT lại cho phép UBND tỉnh giao đất/ cho thuê đất đối với phần diện tích đất xen kẽ trong phạm vi thực hiện dự án không phải thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến mâu thuẫn giữa quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, khiến nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc xác định quy định ưu tiên áp dụng. Cũng chính bởi thiếu đi quy định hướng dẫn hay chỉ đạo cụ thể từ Trung Ương, nhiều địa phương còn “e ngại”, chưa mạnh dạn triển khai chính sách do lo ngại rủi ro pháp lý, đặc biệt là trách nhiệm pháp lý liên quan đến vi phạm quy định về quản lý tài sản công khi xác định đối tượng được giao đất/ cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phù hợp theo quy định pháp luật.
Do đó, thời điểm này, việc áp dụng quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT-BTNMT vào thực tiễn để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư còn phụ thuộc vào tầm nhìn và sự linh hoạt của từng địa phương. Thực tế, nhiều địa phương vẫn giữ nguyên quan điểm và quyết định lựa chọn hình thức “đấu giá quyền sử dụng đất” như một phương án cứng nhắc nhưng an toàn để giao đất/ cho thuê đất do cơ chế áp dụng được hướng dẫn đầy đủ, chi tiết.
Chính vì vậy, quy định gỡ vướng liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý thời điểm này chưa thực sự tạo được sự đột phá cả về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn để có thể giải quyết triệt để vướng mắc trong quá trình triển khai dự án đầu tư của các địa phương.
b. Hệ quả
Theo Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), cuối tháng 12/2020 (thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP chưa có hiệu lực thi hành), ước tính có 5.000 dự án trên cả nước bị đình trệ vì vướng đất xen kẹt do Nhà nước quản lý[1]. Đặc biệt, thành phố Hồ Chí Minh là một trong các khu vực có nhiều dự án bị ảnh hưởng nhất với khoảng 158 dự án nhà ở thương mại bị chậm tiến độ hoặc ngừng thi công, dù tỉ lệ đất do Nhà nước quản lý chỉ chiếm trên dưới 10% diện tích của các dự án này[2].
Nguyên nhân chính khiến tiến độ thực hiện dự án bị chậm trễ phần lớn xuất phát từ việc các mảnh đất xen kẹt thường nằm rải rác khắp khu vực dự án. Khi các diện tích đất này chưa được giải quyết, chúng không chỉ làm chậm tiến độ giao đất/ cho thuê đất mà còn cản trở việc chuyển mục đích sử dụng đất của các thửa đất lân cận trong toàn bộ khu vực. Điều này tạo ra hiệu ứng tiêu cực giống như “con sâu bỏ rầu nồi canh”, khiến những mảnh đất chưa được xử lý này trở thành yếu tố gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.
Việc chậm tiến độ thực hiện dự án so với thời hạn được phê duyệt không những ảnh hưởng đến trách nhiệm và uy tín của các nhà đầu tư mà còn tác động đến bài toán kinh tế về chi phí, bởi các dự án bị đình trệ kéo dài có thể khiến nhiều chủ đầu tư phải đối mặt với áp lực về tài chính khi lợi nhuận từ các dự án còn chưa thấy đâu đã phải gồng gánh thêm khoản lãi vay định kỳ phát sinh từ khoản vay huy động vốn cho việc triển khai dự án trước đó. Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở, vấn đề vướng mắc này còn làm giảm đáng kể nguồn cung các sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại ra thị trường và là một trong các nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao, khiến việc tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn hơn. Về mặt quy hoạch, các dự án chậm tiến độ hoặc bị đình trệ không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng xấu đến cảnh quan, mỹ quan đô thị và tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương.
2. Giai đoạn từ khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và tín hiệu khởi sắc cho loạt Dự án đầu tư vướng đất xen kẹt do Nhà nước quản lý
a. Quy định pháp luật
Có thể thấy những vướng mắc của đất xen kẹt đã ảnh hưởng lớn đến nguồn lực đất đai trong suốt một khoảng thời gian dài, Chính phủ và các cơ quan ban ngành cần nỗ lực tìm ra giải pháp mới để có thể gỡ vướng cho các dự án, tránh lãng phí tài nguyên và tiềm lực kinh tế đất nước. Chính bởi vậy, Nghị định 148/2020/NĐ-CP được ban hành, sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có thêm quy định về việc giải quyết phần diện tích đất nằm xen kẽ trong phạm vi thực hiện dự án có sử dụng đất, đây được coi là quy định tiến bộ và là “điểm sáng” có thể gỡ vướng cho nhiều dự án trên cả nước.
Theo đó, khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định phương án giải quyết đối với “trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất” theo hai trường hợp sau đây:
- Trường hợp 1: Phần diện tích đủ điều kiện tách thành dự án độc lập sẽ được giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất);
- Trường hợp 2: Phần diện tích không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập sẽ được giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Rõ ràng và không thể phủ nhận rằng, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã mang lại những giải pháp mới cho các dự án đầu tư đang bị vướng mắc liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý. Theo đó, quy định điều chỉnh này đã cho phép Nhà nước áp dụng cả hình thức giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập cho người sử dụng đất liền kề không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Ngoài ra, quy định này cũng hướng dẫn chi tiết việc UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập. Do đó, các cơ quan nhà nước tại địa phương sẽ chủ động đánh giá, nghiên cứu kỹ lưỡng để xây dựng văn bản hướng dẫn cho địa phương mình, làm căn cứ và cơ sở thực hiện việc giao đất/ cho thuê đất cho các đối tượng thực sự phù hợp.
Quy định điều chỉnh tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP được kì vọng sẽ trở thành giải pháp tiến bộ, giúp khơi thông các vướng mắc pháp lý và “cởi trói” cho các dự án đầu tư.
b. Thực tiễn áp dụng
Tưởng chừng khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP được ban hành sẽ là công cụ điều chỉnh hữu hiệu có thể giải quyết các điểm nghẽn pháp lý liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý, tuy vậy, các giải pháp mới này dường như mới chỉ thể hiện sự nỗ lực của Chính phủ trong việc đưa ra các giải pháp tháo gỡ ở mặt “lý thuyết”, bởi lẽ khi áp dụng vào mặt “thực tiễn”, Nghị định 148/2020/NĐ-CP vẫn bộc lộ những khó khăn, hạn chế và cần đến những “tháo gỡ” và sự áp dụng linh hoạt của các địa phương khi triển khai các nội dung này.
Theo đó, Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án được áp dụng cho trường hợp diện tích đất “không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”. Tuy vậy, Nghị định 148/2020/NĐ-CP và các văn bản pháp luật khác lại chưa đưa ra một cách đánh giá chung để xác định diện tích đất như thế nào là đủ/ không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
Việc để cho UBND tỉnh của mỗi địa phương quyết định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh có ưu điểm vì mỗi địa phương sẽ có thể đánh giá một cách khách quan và chính xác nhất đối với hiện trạng đất đai và môi trường đầu tư trên địa bàn của mình, tuy nhiên đây cũng chính là vướng mắc khi áp dụng quy định này vào thực tiễn, đó là nhiều địa phương còn “giữ an toàn”, thiếu sự vận dụng linh hoạt dẫn đến chậm trễ hoặc đến nay vẫn chưa ban hành các điều kiện, tiêu chí xác định dự án độc lập.
Vì vậy, vấn đề đất xen kẹt tại nhiều địa phương chưa thực sự được giải quyết hiệu quả, các dự án cũng vì thế mà vẫn “giậm chân tại chỗ” ngay cả khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã đưa ra giải pháp tháo gỡ khá phù hợp. Một tia nắng mới chỉ ló dạng, chưa đủ mạnh mẽ để có thể “phá băng” cho vấn đề mà từ lâu vẫn chưa được giải quyết triệt để.
3. Giai đoạn Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành và kỳ vọng giải quyết dứt điểm các vướng mắc liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý trong các Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở
a. Quy định pháp luật
Luật Đất đai có hiệu lực hiện hành đã chính thức ghi nhận các quy định liên quan đến nguyên tắc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, cụ thể: Điểm n khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp: “n) Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ;” thuộc một trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Như vậy, về nguyên tắc, các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt trong thời gian tới sẽ tiếp tục được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng cần phải nhấn mạnh rằng nguyên tắc giao đất, cho thuê đất được quy định tại điểm n khoản 3 Điều 124 nêu trên không đương nhiên áp dụng với mọi trường hợp mà sẽ cần phải thực hiện “theo quy định của Chính phủ”.
Để cụ thể hóa quy định này của Luật Đất đai, Nghị định 102/2024/NĐ-CP được Chính phủ ban hành đã có các quy định kế thừa và hoàn thiện các nội dung có giá trị dựa trên tinh thần của Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Theo đó, Điều 59 của Nghị định này chia việc xử lý phần diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong phạm vi thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thành 02 trường hợp, tương tự quy định tại khoản 13 Điều 1 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, quy định mới có một số thay đổi khác biệt được chúng tôi trình bày theo như bảng dưới đây:
| STT | Trường hợp | Hình thức giao đất/ cho thuê đất theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP | Hình thức giao đất/ cho thuê đất theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP | Đánh giá |
| 1 | Diện tích không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập | Không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất/ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất | Không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất/đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất | Việc xử lý đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Về cơ bản, quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 59 Nghị định 102/2024/NĐ-CP không thay đổi về nguyên tắc so với quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Điểm rõ ràng hơn của pháp luật đất đai 2024 so với quy định trước đây đó là, phần diện tích đất xen kẹt “được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án” |
| 2 | Diện tích đủ điều kiện tách thành dự án độc lập | – Đấu giá quyền sử dụng đất; hoặc – Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất | Đấu giá quyền sử dụng đất | Khoản 1 Điều 59 Nghị định 102/2024/NĐ-CP bổ sung thêm hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi diện tích đất xen kẹt đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thay vì chỉ thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP trước đây |
Ngoài ra, Khoản 3 Điều 59 Nghị định 102/2024/NĐ-CP tiếp tục trao cho UBND cấp tỉnh của mỗi địa phương quyền quyết định trong việc ban hành các điều kiện, tiêu chí, quy mô, và tỷ lệ diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
b. Đánh giá bước đầu về hiệu quả thực thi pháp luật đất đai 2024 và kỳ vọng giải quyết dứt điểm các vướng mắc liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý trong các Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở
Quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn của Chính phủ cho thấy, Nhà nước vẫn giữ nguyên quan điểm chỉ cho phép giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý thực sự “nhỏ hẹp, xen kẹt” không đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ tách thành dự án độc lập do UBND cấp tỉnh của từng địa phương quy định. Chính phủ không áp dụng “đồng bộ” quy định này đối với mọi phần diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong phạm vi thực hiện dự án để đảm bảo việc quản lý loại đất này được hiệu quả, vừa có thể gỡ vướng cho các dự án thực sự cần gỡ vướng, vừa có thể duy trì quan điểm đất do Nhà nước quản lý đủ điều kiện tách thành dự án độc lập cần được đấu giá/ đấu thầu, tránh tình trạng người dân, nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở để trục lợi với các phần diện tích này.
Pháp luật hiện hành, đặc biệt việc Luật Đất đai 2024 chính thức ghi nhận quy định về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý là một cải tiến rõ rệt so với Luật Đất đai trước đây. Điều này sẽ giúp các cơ quan nhà nước có cơ sở vững chắc để ưu tiên áp dụng quy định của pháp luật đất đai khi giải quyết các vướng mắc liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý. Trên cơ sở kế thừa tinh thần của Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành cũng đã có các quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết.
Có thể thấy, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các cơ quan Trung ương càng thể hiện sự quyết liệt trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến đất đai và các dự án. Chính phủ liên tục chỉ đạo, đôn đốc các cơ quan nhà nước địa phương khẩn trương ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai cho địa phương của mình. Điển hình có thể kể đến các văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ như Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 về việc triển khai hiệu quả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; Công điện số 105/CĐ-TTg ngày 10/10/2024 về việc tập trung chỉ đạo thực thi Luật Đất đai. Ngay tại Công điện, Thủ tướng Chính phủ cũng phê bình một số địa phương như Cao Bằng, Ninh Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, …v.v… do chậm trễ ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền hướng dẫn được giao trong Luật và Nghị định.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành thêm Quyết định số 1250/QĐ-TTg ngày 23/10/2024 về việc thành lập Ban chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án. Tại cuộc họp Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ ngày 26/12 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy lưu ý các địa phương không cần chờ nghị quyết của Quốc hội hay nghị định mà chủ động rà soát lại các dự án, hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các nội dung thuộc thẩm quyền của địa phương. Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng nhấn mạnh việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai phải “nhanh hơn, quyết liệt hơn, trách nhiệm hơn”. Những điều này càng cho thấy quyết tâm của Quốc hội, Chính phủ và các Bộ ngành trong việc đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng cho các dự án, bao gồm các dự án gặp vướng mắc liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý.
Cùng với sự quyết liệt của Trung Ương, các địa phương cũng đã nhanh chóng thực hiện chỉ đạo một cách nghiêm túc. Theo chúng tôi ước tính thì đến nay đã có khoảng 30/63 tỉnh thành ban hành Quyết định quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh.
Như vậy các quy định pháp luật liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý đã được quy định rõ ràng và có hướng dẫn cụ thể. Đồng thời với đó là sự quyết liệt trong việc giải quyết vướng mắc liên quan đến dự án, đất đai của các cơ quan nhà nước cấp Trung Ương sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Tất cả những điều này đã mang lại điểm sáng tích cực, tạo nên cơ sở và công cụ pháp lý vững chắc thúc đẩy cơ quan nhà nước tại các địa phương phải nghiêm chỉnh thực hiện việc xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa các quy định của Chính phủ cho địa phương của mình, đảm bảo việc triển khai chính sách được hiệu quả, nhanh chóng và kịp thời.
Hiện tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn vẫn đang được các địa phương tiến hành triển khai áp dụng thực tiễn. Việc đánh giá quy định đổi mới này đã thực sự mang lại hiệu quả ra sao thì phải xem xét về mặt đường dài thông qua những điểm tích cực mà nó mang lại. Tuy nhiên, trước mắt có thể thấy, chính sách về đất xen kẹt do Nhà nước quản lý đang hoàn thiện ngày một tiến bộ và có thể mang lại giá trị áp dụng cao.
Bên cạnh các nỗ lực từ Trung Ương, các địa phương cũng cần phải có sự chủ động và linh hoạt, các lãnh đạo và các cán bộ của cơ quan nhà nước cần có đủ tầm nhìn sâu rộng, sự tính toán kỹ lưỡng và sự cẩn trọng khi tiến hành đánh giá và xây dựng văn bản hướng dẫn cho địa phương mình. Hy vọng các văn bản này của các địa phương sẽ trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu có hiệu lực lâu dài, giúp gỡ vướng cho các dự án hiện tại, phục hồi thị trường sau một thời gian đóng băng và đặc biệt là có thể “khai thông, mở lối” các dự án đầu tư mới đầy tiềm năng phát triển sau này.
Vũ Hà Trang
[1] số liệu tham khảo từ Trang điện tử của HoREA: https://www.horea.org.vn/hoat-dong-horea/Hang-nghin-du-an-co-dat-cong-xen-cai-duoc-go-vuong.html
[2]Số liệu tham khảo từ Trang Đầu tư chứng khoán – Báo Đầu tư: https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/nghi-dinh-1482020-loi-mo-cho-5000-du-an-bat-dong-san-dang-bi-dinh-tre-post258468.html