“Phân lô bán nền” được hiểu là các dự án bất động sản mà ở đó chủ đầu tư chia nhỏ thửa đất được nhà nước giao thành từng nền đất/lô đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất những lô đất này cho người mua để họ tự xây dựng nhà ở.
Phân lô bán nền không chỉ quen thuộc tại Việt nam mà tồn tại ở rất nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ,Pháp, Đức, Nhật hay Hàn Quốc. Người dân tại các quốc gia này đều có nhu cầu rất lớn về đất thổ cư và nhà mặt đất. Đơn cử tại Berlin (Đức), khu nhà giàu, khu nhà nghèo hay các khu vực được quy hoạch là khu nhà vườn đều có phân lô bán nền với quy hoạch kiến trúc rất rõ ràng, trong đó cho phép mỗi căn nhà được thiết kế theo phong cách riêng để tránh đơn điệu về mặt kiến trúc.
Tại Việt Nam, sản phẩm đất nền cũng là kênh đầu tư được ưa chuộng trên thị trường với số lượng sản phẩm được mở bán chỉ đứng sau số lượng căn hộ chung cư. Nguyên nhân cho việc này đến từ tâm lý thích “bền vững, lâu dài”, khả năng giữ giá và tính thanh khoản của sản phẩm từ cả phía cung và cầu của thị trường. Chính vì những lý do đó, phân lô bán nền luôn nhận được sự quan tâm của mọi nhà đầu tư, cũng là nhu cầu tất yếu của xã hội mà pháp luật buộc phải ghi nhận.
Quy định của pháp luật hiện nay
Pháp luật Việt Nam không hề thiếu các quy định về phân lô bán nền, các dự án đầu tư theo hình thức này đã được ghi nhận trong Luật Đất đai (luật chung), Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (luật chuyên ngành) và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
Điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai quy định:
“UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền; đồng thời giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Như vậy, quy định này đã đưa ra các tiêu chí cụ thể và phù hợp với quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai.
Điểm c Khoản 1 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản cũng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, đối với dự án khu dân cư để phân lô, bán nền mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong trường hợp đó, việc đầu tư xây dựng loại dự án này phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở (khoản 1 Điều 19). Như vậy, có thể thấy rằng, pháp luật hiện tại đã có những quy định tương đối rõ ràng về các dự án phân lô bán nền, là cơ sở pháp lý cụ thể để các nhà đầu tư thực hiện các dự án chính thống.
Nhức nhối từ thực tiễn
Vừa qua, dư luận xôn xao khi hàng loạt “dự án ma” phân lô bán nền đất trên khắp cả nước bị báo chí phanh phui: tại Hà Nội, vừa qua báo chí cũng “bóc phốt” một loạt các dự án ảo mặc dù chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng lại được “hô biến” thành dự án nhà ở, khu dân cư sinh thái, sau đó phân lô, bán đất nền trên giấy như: Golden Lake Hòa Lạc, Hòa Lạc Lake View, Adoland Capital 8, Tiến Xuân Green,… tại các huyện, thị xã quanh Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây; tại các tỉnh thành phía nam, Công ty Cổ phần King Home Land và ông Đặng Tiến Trường – Giám đốc công ty bị nhiều người dân tố cáo lừa bán “dự án ma”, thu lợi hàng chục tỷ đồng ở Thành phố Hồ Chí Minh và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai; nổi tiếng nhất là vụ việc lừa đảo của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba và 45 cái được công ty này gọi là “dự án” lớn được trải dài trên nhiều tỉnh thành khu vực phía Nam, đặc biệt là ở Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh.
Một số nguyên nhân
Nhìn vào những vụ việc nhức nhối nêu trên, có thể thấy rằng nguyên nhân để xảy ra những sự việc này không xuất phát từ việc thiếu các quy định pháp luật hoặc các quy định pháp lý hiện hành về loại hình dự án phân lô bán nền có lỗ hổng. Quá trình nghiên cứu các vụ việc, tôi thấy rằng có hai nguyên nhân chủ yếu:
Thứ nhất, nguyên nhân từ công tác quản lý của chính quyền địa phương.
Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương sau khi xin ý kiến của Bộ Xây dựng. Đây là một quy định hợp lý với thực tế bởi việc quyết định một dự án được phép phân lô, bán nền hay không cần tính toán trên cơ sở nhu cầu thực tiễn, phân loại đất đai, mật độ dân số, mật độ xây dựng, cơ sở hạ tầng… từng địa phương.
Tuy có quy định chặt chẽ về phân lô bán nền, nhưng thực tế việc quản lý ở cấp địa phương chưa đúng với yêu cầu thực tế đã dẫn tới hậu quả là thị trường phân lô bán nền không minh bạch và đầy rủi ro do quy trình tổ chức thực hiện công tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Thường những cấp chính quyền huyện, xã chưa làm tròn trách nhiệm, thậm chí “móc ngoặc” với doanh nghiệp, khiến hình thức phân lô, bán nền trở nên biến tướng. Việc này cũng đã từng được Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chỉ ra[1].
Trở lại với vụ việc Alibaba, chính vì việc xử lý của chính quyền địa phương quá hời hợt và chủ quan khi chỉ cắm bảng cảnh báo cho người dân biết “dự án ma”, công khai số điện thoại của chính quyền xã để người dân cần thông tin liên hệ, giao công an xã canh chừng không cho bất cứ người nào vào các khu “dự án ma” san ủi, hay làm đường. Tại một số địa phương nơi Địa ốc Alibaba lấy làm “địa bàn hành nghề”, UBND tỉnh dù khẳng định chưa ban hành bất cứ quyết định giao đất hay cho thuê đất nào để Alibaba thực hiện dự án nhưng chính quyền cũng không quyết liệt vào cuộc xử lý dứt điểm hành vi vi phạm của Địa ốc Alibaba, dẫn tới việc nhiều nhà đầu tư vẫn “mù quáng”, bất chấp rủi ro để mua các sản phẩm bất động sản ảo từ công ty này.
Thứ hai, nguyên nhân từ chính người mua (nhà đầu tư).
Vẫn với trường hợp của Địa ốc Alibaba, có một thực tế là các nạn nhân của Alibaba hầu hết đều không phải là người dân địa phương nơi có “dự án” như Địa ốc Alibaba quảng cáo mà hầu hết đều đến từ các địa phương khác. Cá biệt, tỉnh Ðồng Nai đã tổ chức họp báo, đề nghị các cơ quan thông tấn, báo chí thông tin rộng rãi đến người dân trên địa bàn và các tỉnh, thành phố trong cả nước biết Ðồng Nai chưa cấp phép dự án khu dân cư nào cho Địa ốc Alibaba nhưng vẫn có nhiều người “mặc kệ”, sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Nói một cách công bằng, trong trường hợp này, người mua chưa được trang bị những kiến thức cơ bản về pháp lý bất động sản khi tham gia vào các giao dịch đầu tư, đây chính là nguyên nhân chính để họ trở thành nạn nhân.
Đánh giá về phương pháp mà Địa Ốc Alibaba đã làm để lôi kéo và chiếm đoạt tiền của các nhà đầu tư thiếu hiểu biết, có thể thấy nhóm điều hành công ty này đã đẩy vốn điều lệ của mình tăng phi mã lên 5.600 tỷ trong thời gian ngắn, nhưng người ta vẫn tin cứ “lớn” là uy tín, mà không xem xét kỹ rằng thật ra đó chỉ là con số trên giấy, đồng thời Alibaba đã vận dụng rất tốt năng lực truyền thông trong thời đại công nghệ số. Không cần chứng minh thực lực như những tập đoàn lớn, Địa ốc Alibaba vẫn phủ đầy mặt báo, tràn ngập mạng xã hội và liên tục được một số đơn vị truyền thông bợ đỡ, thổi phồng tên tuổi.
Nhưng trên tất cả, cách làm hiệu quả nhất mà Alibaba đã sử dụng chính là đánh vào lòng tham và sự thiếu hiểu biết của khách hàng. Những nhà đầu tư với tâm lý ham ưu đãi, ham lợi nhuận, thấy cái lợi trước mắt mà chấp nhận rủi ro, không kiểm tra kỹ càng tính pháp lý của dự án với hy vọng một tương lai giàu có từ những lời hứa hẹn một mức lợi nhuận lớn, trong thời gian rất ngắn.
Có cần điều chỉnh các quy định hiện tại?
Từ thực tiễn vừa nêu, câu hỏi là có cần một cuộc đại phẫu các quy định của pháp luật hay không? Như đã đề cập tại phần hành lang luật, quy định pháp luật cũng như các chính sách đối với loại hình dự án phân lô bán nền hiện nay đã đầy đủ và không cần thiết đặt ra vấn đề điều chỉnh quy định pháp luật. Việc Bộ Tài nguyên & Môi trường vừa qua rút nội dung dự thảo Nghị định liên quan đến điều chỉnh việc mở rộng địa bàn và khu vực cấm các dự án phân lô bán nền thể hiện tư duy tiếp thu phản biện xã hội trong quá trình xây dựng chính sách một cách kịp thời và đúng đắn.
Phần lỗi đã chỉ ra nguyên nhân cho những vụ việc nhức nhối vừa xảy ra. Như vậy, vấn đề cần hiệu chỉnh và khắc phục là công tác quản lý của cơ quan quản lý nhà nước tại các cấp chính quyền, cán bộ quản lý nhà nước. Thực tiễn đó chỉ ra rằng, dù quy định pháp luật có đầy đủ, có chặt chẽ nhưng nếu công tác tổ chức thực thi các quy định này ở các cấp chính quyền lỏng lẻo, quan liêu thì cũng không đạt được hiệu quả và sẽ tạo cơ hội để Địa ốc Alibaba cùng các doanh nghiệp khác thực hiện các hành vi sai trái mà không bị bất kỳ cơ quan quản lý nhà nước nào ngăn chặn từ trứng nước.
Bên cạnh đó, việc tăng cường truyền thông, mở các lớp đào tào ngắn cho các nhà đầu tư để nắm được những kiến thức cơ bản cần thiết để trờ thành những nhà đầu tư có trình độ khi quyết định tham gia vào thị trường là cần thiết. Trong trường hợp vì những lý do khác nhau, chưa thể tự mình trang bị những kiến thức cần thiết, các nhà đầu tư cần xây dựng thói quen đồng hành cùng với các công ty, văn phòng luật hoặc các đơn vị tư vấn bất động sản để bảo đảm giảm thiểu rủi ro cho các khoản đầu tư của mình.
Chuyên viên tư vấn – Cao Thị Thu Thảo
[1] https://giaoduc.net.vn/kinh-te/lo-nhung-lo-hong-bat-thuong-trong-quan-ly-dat-dai-o-binh-duong-post210084.gd