Bắt đầu từ Luật nhà ở năm 2005, Nhà ở xã hội (NOXH) là một chính sách rất đáng khen ngợi của nhà nước trong nỗ lực tạo ra quỹ nhà ở dành cho những đối tượng chính sách, những đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp trong xã hội. Cho đến năm 2014, quy định về NOXH đã dần hoàn thiện, các điều kiện cần và đủ cho 9 đối tượng được hưởng chính sách mua NOXH cũng đã được xác định rõ trong Điều 49, Điều 51 của Luật Nhà ở 2014 (LNO2014).
Để phát triển chính sách NOXH, Nhà nước với vai trò là chủ thể xây dựng chính sách, quản lý, cần động viên và đồng hành cùng các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát triển loại hình nhà ở này. Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp – chủ đầu tư các dự án cũng có trách nhiệm chia sẻ chính sách cộng đồng này với nhà nước. Theo các quy định hiện hành, Nhà nước đã cho phép dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT xuống 5%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10% và chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi. Các chính sách này đã khiến giá NOXH trên thực tế đã duy trì ở mức mà các đối tượng có thu nhập thấp có thể tiếp cận được.
Đối tượng không phải người lao động nhưng phải nộp danh sách người lao động
Như đã phân tích ở phần trên, doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án NOXH thực tế là những đơn vị đang cùng nhà nước gánh vác trách nhiệm xã hội trong việc tạo ra nguồn cung nhà ở dành cho những đối tượng được ghi nhận tại Điều 49 của LNO2014. Tuy nhiên, quá trình cung cấp hoạt động tư vấn pháp lý trong lĩnh vực NOXH nhiều năm qua, chúng tôi nhận thấy rằng quy định về danh mục hồ sơ xin miễn tiền thuê đất cho dự án NOXH được quy định tại Khoản 6, Điều 2, Nghị Định 123/2017/NĐ-CP (NĐ 123) đã ghi nhận nhầm đối tượng. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn, thiệt hại cho nhiều chủ đầu tư.
Theo quy định đã nêu, chủ đầu tư phát triển các hình thức dự án NOXH được quy định tại Khoản 2, Điều 53 của LNO2014 khi nộp hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất cho Cục Thuế tỉnh, thành phải nộp kèm “Danh sách người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã được bố trí nhà ở có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nhà ở”. Bất cập ở đây là tại Khoản 2, Điều 53 LNO2014 quy định doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư phát triển dự án NOXH theo hai hình thức: (i) Hình thức 1: Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán, và (ii) Hình thức 2: Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê. [1]
Như vậy, có thể thấy yêu cầu về việc nộp kèm Danh sách người lao động chỉ phù hợp và được áp dụng đối với dự án NOXH thuộc Hình thức 2: Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê, yêu cầu này không thể áp dụng cho Hình thức 1, lý do là ở hình thức này các doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đầu tư xây dựng NOXH đến bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng được quy định chung tại Điều 49, LNO2014 không phải đầu tư để cho đối tượng là cán bộ trong doanh nghiệp, hợp tác xã đó thuê, vì thế họ không thể cung cấp được Danh sách người lao động như yêu cầu tại Khoản 6, Điều 2 của NĐ 123.
Khánh kiệt vì quy định lỗi
Đầu tư phát triển dự án NOXH trên thực tế không phải là mục tiêu hoạt động của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì lợi nhuận thu được từ các dự án này không hấp dẫn như các dự án nhà ở thương mại. Như đã nói, đây là việc mà các đơn vị này cần làm để chia sẻ trách nhiệm với nhà nước trong việc tạo dựng và thực thi các chính sách công, đảm bảo nhu cầu nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp. Song, một nội dung quy định lỗi từ NĐ 123 mà chúng tôi đã phân tích ở trên đã khiến nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với nguy cơ khánh kiệt. Cụ thể là tại tỉnh Khánh Hòa, hiện nay một loạt các dự án NOXH đã nộp hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như Dự án NOXH Hưng Phú 2, Dự án NOXH Cam Ranh, Dự án NOXH Phước Long 2, Dự án NOXH HQS (Lê Hồng Phong II – Công ty CP Bất động sản Hà Quang (HQLand) nhưng không được Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa thụ lý giải quyết do không thể cung cấp được Danh sách người lao động, trong khi các Dự án này được xây dựng với mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng chung được ghi nhận tại Điều 49, LNO2014.
Có thể khẳng định rằng việc không thể hoàn tất thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất đang khiến cho các chủ đầu tư dự án NOXH tại Khánh Hòa điêu đứng vì thủ tục miễn tiền sử dụng đất là cơ sở để xác định giá bán và là điều kiện tiên quyết để hoàn thành các thủ tục mở bán, ký hợp đồng với các đối tượng được mua nhà ở, giúp các chủ đầu tư chính thức thu hồi được các chi phí đầu tư xây dựng đã bỏ ra. Cá biệt như trường hợp Dự án NOXH HQS của HQLand doanh nghiệp này đã hoàn tất toàn bộ các thủ tục pháp lý dự án, đã hoàn thành thi công toàn bộ phần thô của 3 Tòa NOXH với chi phí lên tới hàng trăm tỷ nhưng cho đến này vẫn không thể ký hợp đồng mua bán do Cục Thuế không thụ lý và giải quyết hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất xuất phát từ quy định lỗi của NĐ 123. Theo báo cáo của HQLand, tình huống này khiến doanh nghiệp đang phải đối diện với những khó khăn không thể giải quyết, nếu tình trạng này kéo dài đến hết năm 2020, cùng với hệ quả của dịch bệnh Covid19, HQLand sẽ lâm vào tình trạng khánh kiệt.
Ứng xử với quy định lỗi
Câu hỏi ở đây là, nếu NĐ 123 có quy định lỗi như vậy thì vì sao tại các địa phương khác, đặc biệt là TP Hà Nội các chủ đầu tư vẫn có thể hoàn thành và bàn giao các sản phẩm NOXH vào khai thác, sử dụng? Qua thực tiễn cung cấp dịch vụ tư vấn cho một số dự án NOXH tại TP Hà Nội chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý nhà nước tại Hà Nội cũng nhận thức được điểm bất hợp lý này nhưng quá trình xử lý họ đã linh hoạt, chấp nhận phương thức xử lý “chưa chuẩn” so với quy định của NĐ 123, đồng ý để các doanh nghiệp nộp “Danh sách người mua, thuê, thuê mua” thay thế cho “Danh sách người lao động” và trong bộ hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được phép nợ văn bản này cho đến khi có được danh sách cuối cùng nộp lên Sở Xây dựng. Chính vì cách xử lý linh hoạt này, các dự án NOXH tại Hà Nội đã không phải đối diện với những bế tắc mà một số địa phương khác đang gặp phải.
Giải pháp ứng xử của Hà Nội với quy định lỗi của NĐ 123 cho đến nay chưa được một số địa phương, đặc biệt là Khánh Hòa tiếp nhận bởi xét cho cùng đây vẫn là giải pháp mang tính tình thế và về nguyên tắc vẫn là chấp nhận cách làm “chưa đúng luật, mặc dù luật sai”. Đặc biệt, Khánh Hòa trong những năm gần đây đã trải qua nhiều biến động về nhân sự cấp cao trong bộ máy quản lý nhà nước với hàng loạt án kỷ luật do những sai phạm trong lĩnh vực quản lý đất đai và xây dựng càng khiến các cơ quan và cán bộ quản lý tại địa phương này rụt rè, e ngại thậm chí sợ hãi trước việc phải xử lý linh hoạt trước những tình huống mà pháp luật quy định chưa rõ ràng thậm chí trong cả những trường hợp mà văn bản quy phạm pháp luật có quy định nhầm lẫn như nội dung của NĐ 123 mà chúng tôi đã phân tích.
Thực tế và hiện trạng ứng xử của các cơ quan quản lý nhà nước tại Khánh Hòa nêu trên đã và đang khiến cho các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư NOXH hoang mang và bất lực thật sự trước viễn cảnh không thể huy động vốn thông qua các hợp đồng mua bán nhà ở để phục vụ cho hoạt động thi công xây dựng. Về phía những người thuộc diện được mua NOXH tại các dự án, mặc dù đã đăng ký nhưng họ cũng chưa thể ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư dù trên thực tế công trình gần như đã xây dựng xong và mục tiêu về việc có một căn hộ để ở đối với họ vẫn chưa thể xác định khi nào thì hoàn thành được.
Kiến nghị
Với những hiểu biết của mình, chúng tôi thấy rằng việc yêu cầu các chủ đầu tư dự án NOXH để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng được quy định tại Điều 49, LNO2014 phải nộp Danh sách người lao động khi trình bộ hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất là không đúng. Việc một số địa phương cho đến nay đang xử lý linh hoạt dùng Danh sách người mua, thuê, thuê mua để thay thế cũng chỉ là giải pháp tình huống, mang tính chắp vá và hoàn toàn không căn cơ, không phù hợp trong một thể chế đề cao tính pháp quyền mà nhà nước hướng tới.
Thẩm quyền ban hành, sửa đổi Nghị định thuộc về Chính Phủ do đây là văn bản quy phạm pháp luật do Chính Phủ ban hành. Vì vậy, Chính Phủ với sự tham mưu của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính cần nhận biết và bắt tay ngay vào việc điều chỉnh nội dung bất cập này của NĐ 123 theo hướng, hoặc: (i) không yêu cầu các chủ đầu tư phải nộp danh sách người lao động, danh sách người mua người thuê, người thuê mua nếu dự án NOXH đó thuộc Hình thức 1 trong bộ hồ sơ trình xin miễn tiền sử dụng đất, hoặc (ii) chủ đầu tư chỉ phải nộp danh sách người mua, người thuê, thuê mua sau khi đã có danh sách được gửi tới Sở Xây dựng (như cách mà Hà Nội đã và đang làm).
Trong thời gian chờ sửa đổi NĐ 123, Chính Phủ nên sớm ban hành một văn bản tới các địa phương hướng dẫn cụ thể về những nội dung này để các địa phương có cơ sở tháo gỡ những nút thắt do điểm lỗi của NĐ 123 gây ra, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư yên tâm tiếp tục đầu tư các sản phẩm NOXH, phục vụ cho mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 NOXH được ghi nhận trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 của Chính Phủ.
Luật sư – Vương Văn Quang
[1] Khoản 2, Điều 53 Luật Nhà ở 2014 “2. Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều 59 của Luật này”.