Theo nguyên tắc pháp luật dân sự, “thời điểm chuyển quyền sở hữu” là thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao đối với tài sản được chuyển giao (Điều 238 Bộ luật dân sự năm 2015). Lúc này, người được chuyển giao tài sản sẽ thừa hưởng toàn bộ quyền sở hữu đối với tài sản, đồng thời, chịu các trách nhiệm và rủi ro gắn liền với tài sản ấy (quy định tại Điều 162 BLDS). Tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của từng đối tượng tài sản mà pháp luật lại có những quy định và giới hạn riêng biệt về “thời điểm chuyển quyền sở hữu”.
Do phạm vi điều chỉnh sâu rộng của chế định này mà trong khuôn khổ bài viết, tác giả chỉ xin luận bàn đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản là “Nhà ở” tại dự án xây dựng nhà ở theo quy định của khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014: “ Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.”.
SỰ THAY ĐỔI TRONG CHÍNH SÁCH VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ Ở
Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở với người mua đã có những sự thay đổi nhất định trong từng thời kỳ:
- Trước ngày 01/7/1991: theo Điều 5 và Điều 15 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đối với các giao dịch về mua bán nhà ở xác lập trước 01/7/1991 là thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà;
- Từ ngày 01/7/1991 đến 30/6/1996: theo quy định tại Điều 36 và Điều 33 Pháp lệnh nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu Nhà ở là thời điểm hoàn thành thủ tục “đăng ký trước bạ sang tên”;
- Từ ngày 01/7/1996 đến 31/12/2005: căn cứ Điều 444 Bộ luật dân sự năm 1995 “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”;
- Từ ngày 01/01/2006 đến 01/7/2006: Bộ Luật dân sự năm 2005 không có quy định riêng đối với thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Trong giai đoạn này, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được áp dụng quy tắc chung về chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản (Điều 168), tức là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu;
- Từ ngày 01/7/2006 đến 30/6/2015: theo Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm giao nhận nhà đối với trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở;
- Từ ngày 01/7/2015 cho đến nay: theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, mà theo đó là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (Khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014).
Nhìn vào quá trình trên, có thể thấy rằng, từ trước ngày 01/07/2006, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong dự án bất động sản nói chung đều gắn liền với việc đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật nhà ở năm 2005 và nối tiếp là Luật nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu được ấn định ngay khi bên mua “nhận bàn giao nhà” hoặc “thanh toán đủ tiền mua nhà”, mà không còn phụ thuộc vào việc đăng ký sang tên đối với tài sản được chuyển nhượng.
Sự thay đổi xuất phát từ bối cảnh cơn sốt nhà đất ngày càng leo thang, với số lượng người mua khổng lồ tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản, dẫn tới nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện và kiểm soát việc đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở. Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu hướng đến bảo vệ cho quyền, lợi ích của người mua nhà tại các dự án xây dựng nhà ở – bên được coi là “yếu thế” hơn trong giao dịch, thông qua đó, người mua có quyền sở hữu đối với nhà ở mà không cần chờ đợi hay phụ thuộc vào việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó (“GCN”).
Dẫu vậy, các cải cách về mặt chính sách nêu trên cũng không thể biện giải cho sự bất hợp lý của quy định tại khoản 3 điều 12 Luật nhà ở năm 2014 khi đối chiếu với tinh thần và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự mà tác giả sẽ phân tích ngay sau đây.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG QUÁ TRÌNH ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
Thứ nhất, quyền sở hữu đối với nhà ở chưa được chuyển giao hoàn toàn cho bên mua tại thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho bên bán.
Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa Quyền sở hữu đối với tài sản như sau (Điều 158): “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Ba quyền năng trên tạo thành một thể thống nhất và có mối liên hệ mật thiết với nhau để cấu thành nên nội dung của quyền sở hữu. Tuy nhiên, tại thời điểm thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở hoặc được nhận bàn giao nhà ở theo khoản 3 điều 12 Luật nhà ở, bên mua vẫn chưa có đầy đủ quyền định đoạt đối với nhà ở đó, có thể thấy qua một số quy định pháp lý sau:
- Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có GCN. Nói cách khác, bên mua không thể thực hiện việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp hay bất kỳ giao dịch nào khác đối với Nhà ở bởi các đối tác, cơ quan có thẩm quyền, ngân hàng hay văn phòng công chứng đều sẽ khó chấp nhận triển khai giao dịch/giải quyết thủ tục cho một tài sản phải đăng ký nhưng chưa hoàn tất đăng ký;
- Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định một trong số các điều kiện để đưa Nhà, công trình xây dựng vào kinh doanh là khi “Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất...”.
Quyền định đoạt theo pháp luật dân sự là quyền thực hiện việc chuyển giao, từ bỏ quyền sở hữu tài sản, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản, là quyền năng riêng có và quan trọng nhất mà chủ sở hữu nắm giữ để quyết định số phận của tài sản một cách độc lập, không phụ thuộc vào người khác. Cần thiết khi nhấn mạnh rằng, đây là đặc điểm trọng tâm, cốt lõi và là nhân tố quan trọng để phân biệt quyền sở hữu với các quyền năng khác. Một ví dụ điển hình là trong khi người thuê tài sản chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản thì chủ sở hữu còn có quyền tự do định đoạt đối với tài sản đó.
Vì vậy, nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, quyền sở hữu của bên mua đối với nhà ở không thể được coi là đã chuyển giao cho người mua khi quyền định đoạt của người đó đối với tài sản còn chưa trọn vẹn. Thực tế đến nay, có không ít những hộ dân vẫn đang miệt mài gõ cửa các cơ quan chức năng xin được cấp sổ đỏ cho căn nhà mà mình đã mua và sinh sống nhiều năm để có được trọn vẹn quyền định đoạt đối với tài sản. Mặc dù Luật nhà ở đã đưa ra một giải pháp để giải quyết nhu cầu định đoạt tài sản của chủ sở hữu trong giai đoạn trước khi được cấp GCN, bằng cách cho phép người mua tài sản có thể thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở ( điểm e khoản 2 điều 118 Luật nhà ở ) hoặc có quyền nhận thừa kế nhà ở (điểm đ khoản 2 điều 118 Luật nhà ở), nhưng nếu đi sâu vào bản chất, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chỉ đơn thuần là giao dịch chuyển nhượng quyền tài sản mà cụ thể là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ khế ước được thiết lập giữa bên bán và bên mua.
Và ngay cả khi bên mua không có nhu cầu chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác đối với nhà ở mà chỉ mong muốn sử dụng tài sản một cách lâu dài, ổn định thì đó cũng không phải là lý do để phủ nhận rằng quy định tại khoản 3 điều 12 Luật nhà ở đang đứng trên các quy tắc cơ bản của pháp luật dân sự và phá vỡ bản chất cốt lõi của quyền sở hữu.
Thứ hai, trước khi được cấp GCN, bên mua chưa kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý đối với Nhà ở.
Trong nhiều trường hợp, việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ gắn với việc chuyển quyền sử dụng đất. Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”, như vậy, quyền sử dụng đất chỉ có thể được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký đất đai. Vô hình trung, trước khi thủ tục đăng ký đất đai được hoàn thành, chủ đầu tư vẫn tiếp tục là bên phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước với tư cách là người có quyền sử dụng đất nếu có hành vi vi phạm pháp luật được triển khai trên khu đất, mặc dù quyền sở hữu, khai thác, quản lý tài sản gắn liền với đất đã thuộc về bên mua. Điều này có thể gây khó khăn cho quá trình quản lý nhà nước và bất lợi cho chủ đầu tư trong thời gian nhà ở chưa được cấp sổ đỏ, đồng thời, củng cố cho lập luận rằng cho đến thời điểm quy định tại khoản 3 điều 12 Luật nhà ở, bên mua vẫn chưa có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở do chưa tiếp nhận hoàn toàn các rủi ro và trách nhiệm pháp lý liên quan đến tài sản.
Câu hỏi đặt ra là số phận của tài sản sẽ ra sao nếu quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư nhưng nhà ở là tài sản gắn liền với đất lại thuộc về bên mua? Trong trường hợp không thể cấp cho người mua giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất xây dựng nhà ở, liệu người mua có được coi là có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở hay không?
Thứ ba, chủ đầu tư có thể gặp phải rủi ro pháp lý khi áp dụng quy định tại khoản 3 điều 12 Luật nhà ở.
Đối với nhà ở là bất động sản hình thành trong tương lai, Luật kinh doanh bất động sản quy định người mua nhà khi nhận bàn giao nhà ở chỉ cần đóng đến tối đa 95% tiền mua nhà, 5% còn lại sẽ được thanh toán khi chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. Quy định này đã làm tốt vai trò khi góp phần đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà nhưng vô hình trung lại khiến chủ đầu tư rơi vào tình trạng rủi ro về kinh tế. Thực tế sẽ có những khách hàng khi đã được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, họ không còn nhu cầu nhận GCN và không hợp tác hỗ trợ bên bán trong quá trình xin cấp sổ đỏ hay thanh toán 5% giá trị còn lại, dẫn đến thất thoát hại kinh tế không hề nhỏ cho chủ đầu tư.
TẠM KẾT
Bộ luật dân sự hiện hành đã xác định một phạm vi rất rộng đối với thời điểm công nhận quyền sở hữu tài sản, đòi hỏi pháp luật chuyên ngành phải có những điều chỉnh thực sự chi tiết và phù hợp nhằm đáp ứng những tình huống pháp lý đa dạng trên thực tế. Vì vậy, trước các vướng mắc được phân tích trên đây, các nhà làm luật nên có sự điều chỉnh không chỉ đối với quy định tại khoản 3 nói riêng mà còn với toàn bộ nội dung điều 12 Luật nhà ở năm 2014 nói chung theo hướng: việc chuyển tên người mua trên GCN là điều kiện cần để bên mua có được quyền sở hữu nhà ở. Trong thời gian chờ đợi GCN, quyền lợi của bên mua vẫn được đảm bảo thông qua các ràng buộc tại HĐMB, người bán sẽ không thể tự mình định đoạt đối với tài sản do một phần quyền sở hữu đã được chuyển giao cho người mua tại thời điểm hoàn thành việc thanh toán hoặc bàn giao nhà ở. Nhờ đó, luật nhà ở có thể bảo vệ một cách công bằng và hiệu quả cho quyền lợi của mỗi bên tham gia giao dịch, đồng thời, trả quyền sở hữu về đúng với nguyên nghĩa của nó.
Chuyên viên tư vấn – Vũ Gia Linh