Sau nhiều năm quanh quẩn ở việc áp dụng các quy định pháp luật tương tự, lần đầu tiên các giao dịch về loại hình công trình xây dựng nghỉ dưỡng kết hợp đã có căn cứ pháp lý mới cho quá trình thoả thuận của các bên. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt là “Nghị định 02”), trong đó có nội dung nổi bật về việc áp dụng hợp đồng mua bán/cho thuê mua theo mẫu đối với căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Nghị định 02 được xem như cú hích khơi thông, làm nóng hơn nữa phân khúc thị trường bất động sản từng được đánh giá là chông chênh và thiếu cơ sở pháp lý này. Mặc dù được kỳ vọng cao, Nghị định 02 có thể thực sự đem lại những lợi ích gì đối với những giao dịch về condotel và officetel?
BỨC TRANH PHÁP LÝ MỚI
Là văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên bắt buộc áp dụng các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản, Điều 6 Nghị định 02 đã đặt ra cơ chế về việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản nói chung và áp dụng với condotel/officetel nói riêng tại Mẫu số 02. Mặc dù giao dịch condotel/officetel không phải là hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu (theo Quyết định 38/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ), quy định này đã góp phần tạo ra chuẩn mực cho giao dịch mua bán/cho thuê mua loại hình này, đồng thời tăng tính linh động và niềm tin vào các dự án đầu tư xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng.
Một cách chung nhất, có thể thấy các nhà làm luật đã tiếp thu tinh thần, hạt nhân hợp lý của Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư ở Mẫu số 01 để xây dựng cho Mẫu số 02 về các vấn đề như Giá bán/giá thuê mua, Phần sở hữu chung/riêng của các bên, Kinh phí bảo trì, việc giao nhận sản phẩm, quản lý vận hành toà nhà… Thậm chí, Mẫu số 02 có nhiều nội dung để mở hơn cho các bên tự do thoả thuận, xác định trong quá trình đàm phán, như diện tích sử dụng căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, mức kinh phí bảo trì bên mua/thuê mua phải nộp có thể được tuỳ chỉnh (không buộc phải tuân thủ mức 2% giá bán). Xét về chi tiết nội dung, những điểm nổi bật mà Mẫu số 02 đặt ra đã tác động đến bối cảnh pháp lý của condotel/officetel bao gồm:
1. Ban hành công thức chung tính giá bán/giá thuê mua sản phẩm
Điều 3 Mẫu số 02 đã đưa ra một công thức chung cho giá bán/giá thuê mua của condotel/officetel phải được tính theo diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thuỷ) và đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Quy định này góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi minh bạch giá trị căn hộ, và ở phía ngược lại, cũng tăng thêm phần trách nhiệm cho các chủ đầu tư dự án trong quá trình xác định giá trị từng yếu tố cấu thành nên giá bán/thuê mua sản phẩm. Điều đáng nói, vấn đề này trở nên khó khăn và phức tạp hơn rất nhiều khi đối tượng giao dịch là condotel/officetel hình thành trong tương lai. Theo nguyên tắc tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vào thời điểm bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa có nghĩa vụ phải xác định hoặc chưa đủ điều kiện để xác định được giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác về đất đai. Vì vậy, quy định này như con dao hai lưỡi đối với các chủ đầu tư, có thể làm ảnh hưởng trực tiếp đến phương án bán sản phẩm của dự án.
2. Quy định bắt buộc thoả thuận về mức kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
Về mặt thiết kế, căn hộ du lịch được xây dựng trong toà nhà/công trình xây dựng có nhiều nét tương tự với nhà chung cư, việc đóng kinh phí bảo trì để bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu đối với toà nhà trong quá trình sử dụng phần sở hữu chung. Pháp luật hiện hành chỉ quy định về nghĩa vụ bảo trì của chủ đầu tư đối với công trình xây dựng nói chung nên khi đề xuất nội dung này trong các giao dịch về condotel/officetel, chủ đầu tư chỉ có thể thoả thuận với nhà đầu tư thứ cấp trên tinh thần đám phán tự nguyện, áp dụng tương tự pháp luật và đề xuất kinh phí tương đương 2% tổng giá bán sản phẩm.
Thực tiễn hoạt động cho thấy, nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng dù đã thu khoản kinh phí bảo trì này theo tỉ lệ giá trị hợp đồng nhưng vẫn phải hoàn trả lại cho khách hàng khoản tiền phí bảo trì đã nộp do thiếu hành lang pháp lý và cơ sở để thực hiện; thậm chí, có không ít người phản đối chính sách này khi chủ đầu tư đề xuất. Từ đó phát sinh nhiều luồng ý kiến tranh cãi từ chuyên gia và các nhà làm luật về việc có nên bổ sung quy định thu kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung của loại hình bất động sản này hay không, và nếu có thì có nên ghi nhận tỉ lệ cố định giống nhà chung cư hay không? Do vậy, khi Mẫu số 02 ban hành với nội dung quy định tại Điều 3 đã tạo cơ chế để Chủ đầu tư thu một khoản tiền tạo nguồn tài chính phục vụ chi trả chi phí bảo trì các hạng mục sở hữu chung bởi toàn bộ các chủ sở hữu tại Dự án, vì lợi ích của cả hai Bên. Các bên có thể thoả thuận tuỳ ý về mức giá trị phù hợp với thực tiễn loại công trình và không bị giới hạn ở 2% như nhà chung cư. Ngoài ra, một số nội dung liên quan mà các bên phải thoả thuận như cơ sở tính toán phần kinh phí bảo trì, thời hạn thanh toán kinh phí bảo trì…. Đây là nội dung rất mở, phù hợp với thực tiễn giao dịch trên thị trường, cũng như tạo điều kiện cho các bên tuỳ ý thể hiện nội dung thoả thuận, miễn là không trái với quy định pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
3. Về việc cấp Giấy chứng nhận cho condotel/officetel
Một trong những vướng mắc mà các Nhà đầu tư thứ cấp luôn quan tâm khi tham gia vào thị trường giao dịch sản phẩm này là, liệu căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”) hay không.
Tại Mẫu số 02, Chính phủ đã thêm một lần nữa khẳng định về việc sẽ cấp Giấy chứng nhận cho condotel/officetel khi nội dung của mẫu hợp đồng đã xuất hiện nhiều điều khoản trực tiếp minh chứng cho vấn đề này, có thể kể đến như khái niệm về “Giấy chứng nhận” (Khoản 16 Điều 1), về nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (điểm h Khoản 2 Điều 5, điểm c Khoản 1 Điều 6), quyền từ chối bàn giao bản chính Giấy chứng nhận của bên bán khi bên mua không thanh toán đủ giá trị căn hộ theo thoả thuận (điểm c Khoản 1 Điều 5)…
Các điều khoản trên đã củng cố niềm tin và gỡ rối được phần nào những trăn trở của các nhà đầu tư về tương lai của loại hình bất động sản này, từ đó, bức tranh pháp lý về loại hình căn hộ du lịch trở nên rõ nét hơn.
NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN BỎ NGỎ
Về mặt lịch sử, kể từ khi cơn sốt về bất động sản du lịch nổ ra vào khoảng năm 2014, cơ quan nhà nước đã nỗ lực trong việc bắt kịp với sự phát triển của thị trường và ban hành các văn bản điều chỉnh mà điển hình là Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Tuy nhiên, từ đó đến nay, cộng thêm các quy định tại Nghị định 02, khung pháp lý điều chỉnh cho các giao dịch của bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều thiếu sót và vẫn cần sự quan tâm theo dõi từ chính quyền địa phương. Trong phạm vi bài phân tích này, tác giả xin trình bày một số lỗ hổng căn bản sau:
1. Ngay từ cơ sở giao kết hợp đồng, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn đã được thêm vào như là một căn cứ pháp lý cho các giao dịch về condotel/officetel. Điều này có thể gây ra tranh cãi về bản chất loại hình bất động sản này.
Trước khi có Nghị định 02, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu dựa trên các quy định chung về giao dịch kinh doanh bất động sản và các công trình xây dựng không phải là nhà ở/nhà chung cư làm cơ sở đàm phán, giao kết hợp đồng. Việc áp dụng quy định theo Luật Nhà ở chỉ mang tính chất tham khảo những nội dung phù hợp với căn hộ du lịch. Tuy nhiên, khi phải ghi trong Hợp đồng mua bán/thuê mua condotel/officetel căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 thì sẽ đặt ra yếu tố về phạm vi áp dụng của Luật Nhà ở đối với loại hình bất động sản này. Liệu rằng condotel/officetel hay mở rộng ra là các loại cơ sở lưu trú du lịch khác có được xếp chung với nhà ở không?
Về bản chất, condotel hay officetel không có mục đích để ở, nó cũng không phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình mà là dịch vụ lưu trú/dịch vụ văn phòng cho các khách du lịch. Nội dung này được ghi nhận rõ ràng trong Luật Du lịch số: 09/2017/QH14 và Khoản 3 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Du lịch. Vì vậy, việc bắt buộc áp dụng nội dung của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở đối với loại hình bất động sản này là không phù hợp với quy định pháp luật du lịch và thực sự là một quy định “khó hiểu” của mẫu Hợp đồng này. Quy định này sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư trong lĩnh vực này hoang mang hơn về việc liệu có áp dụng các quy định bắt buộc với nhà ở cho việc bán condotel/officetel hay không? Cho tới thời điểm hiện tại do chưa có thêm hướng dẫn nào về việc áp dụng Nghị định 02 nên rất khó lường trước được dự định của các nhà làm luật khi ban hành quy phạm pháp luật điều chỉnh đối tượng giao dịch này. Đây chỉ là chi tiết nhỏ trong Mẫu số 02 nhưng về lâu dài có thể gây ra tình trạng chông chênh về địa vị pháp lý và hệ thống pháp luật điều chỉnh đối với condotel/officetel.
2. Chưa có quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel/officetel
Điều 7, Điều 8 Nghị định 02 tập trung quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng, tuy nhiên, lại không có một điều khoản nào nói về việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, mà chỉ có áp dụng cho các công trình xây dựng có sẵn. Thậm chí, nội dung này trở nên khó hiểu và không rõ ràng khi Khoản 3 Điều 10 Mẫu số 02 cho phép Bên thuê mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ của hợp đồng cho bên thứ ba nếu đủ điều kiện theo quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản, nhưng lại không nói đến quyền tương ứng của Bên mua hay việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai. Như vậy, mặc dù Nghị định 02 đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành được mẫu hợp đồng về mua bán/thuê mua condotel/officetel với các nội dung tiến bộ nhưng đáng tiếc lại bỏ ngỏ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng khiến cho thủ tục này trên thực tế rất khó thực hiện. Việc không thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel/officetel sẽ gây ra tắc nghẽn nghiêm trọng cho thị trường sản phẩm này. Quy định này tưởng chừng như rất đơn giản nhưng hệ quả lại vô cùng nghiêm trọng, vì mẫu hợp đồng không có trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel/officetel nên nhiều văn phòng công chứng cũng như cơ quan có thẩm quyền nảy sinh tâm lí e ngại về tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng, không dám hỗ trợ các bên triển khai giao dịch trên thực tế. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã có nền tảng pháp lý từ quy định của Bộ luật Dân sự và hoàn toàn có thể thực hiện được. Khó hiểu hơn nữa là Điều 10 Mẫu số 02 cho phép Bên thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng thuê mua nhưng lại không nhắc đến trường hợp Bên mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán, lý do nào dẫn đến sự khác biệt về quyền này giữa Bên thuê mua trong Hợp đồng thuê mua và Bên Mua trong Hợp đồng mua bán? Liệu đây là sự hoạch định có chủ đích của nhà làm luật? Dù thế nào thì quy định này cũng có thể gián tiếp bóp nghẹt sự phát triển của thị trường này vì tác động tiêu cực mạnh mẽ tới tính thanh khoản của tài sản đầu tư này.
3. Thực tế và khó khăn về việc cấp Giấy chứng nhận
Vấn đề này đã được đặt ra từ rất lâu cũng như được trao đổi tại nhiều buổi toạ đàm với chuyên gia. Trước đây, khi Công văn số 703 được ban hành, thị trường đã có niềm tin vào sự “khai sinh” của căn hộ du lịch cũng như các sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch khác. Song, cũng rất ít địa phương cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho condotel/officetel và trình tự, thủ tục triển khai trên thực tế vẫn còn hết sức truân chuyên. Đến Nghị định 02, việc cấp Giấy chứng nhận cho condotel/officetel mới chỉ được nhắc tới nhưng các vấn đề chi tiết vẫn chưa thực sự được giải quyết. Nội dung Nghị định cũng như mẫu Hợp đồng đính kèm đều chưa có hướng dẫn cụ thể cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư để làm cơ sở cho các cơ quan liên quan triển khai trên thực tế. Do đó, nhìn chung khi nội dung này còn chưa được điều chỉnh một cách cụ thể thì mong đợi của các các nhà đầu tư về việc được cấp sổ đỏ, sổ hồng cho loại hình bất động sản này còn mơ hồ.
Xuyên suốt nội dung Nghị định 02 và các mẫu hợp đồng, có thể thấy Nghị định 02 đã có đóng góp lớn trong việc đưa ra một bức tranh pháp lý sáng sủa hơn về căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhất là giữa bối cảnh đại dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến phức tạp và thị trường bất động sản nói chung có nhiều biến động. Tuy nhiên, bên cạnh đó, bản thân Nghị định 02 lại tạo ra nhiều vấn đề pháp lý mới cho loại hình bất động sản này, thậm chí khiến cho các chủ sở hữu căn hộ du lịch thêm thiệt thòi về quyền lợi. Tác giả tin rằng trong quá trình Nghị định 02 đi vào thực hiện trên thực tế, cơ quan lập pháp sẽ lắng nghe phản hồi từ thị trường và nhà đầu tư để sớm hoàn thiện khung pháp lý hoàn chỉnh về sản phẩm bất động sản này để gỡ nút thắt cho những trăn trở của chủ đầu tư, tạo bệ phóng cho một thị trường đầy tiềm năng, đưa lại lợi nhuận cho nhà đầu tư và nguồn thu cho ngân sách.
Chuyên viên Nguyễn Thuỳ An