Thuật ngữ “hợp đồng mẫu” hay “hợp đồng theo mẫu” vốn thường xuyên được nhắc đến và quy định trong các văn bản pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, được định nghĩa là “hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, hợp đồng mẫu chỉ được áp dụng và kiểm soát trong phạm vi danh mục hàng hoá, dịch vụ phải đăng ký theo quy định của Thủ tướng Chính phủ vào từng thời kỳ, theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20 tháng 06 năm 2024, bao gồm tám (08) nhóm hàng hoá, dịch vụ là cung cấp điện phục vụ mục đích sinh hoạt, cung cấp nước sinh hoạt, truyền hình trả tiền, dịch vụ viễn thông di động mặt đất, dịch vụ viễn thông cố định mặt đất, vận chuyển hành khách đường hàng không, vận chuyển hành khách đường sắt và mua bán căn hộ chung cư. Thẩm quyền tiếp nhận đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung đối với các nhóm hàng hoá, dịch vụ này thuộc về Bộ Công thương hoặc Sở Công thương, tuỳ thuộc vào phạm vi áp dụng của từng mẫu.
Dưới góc độ pháp luật về kinh doanh bất động sản, mặc dù vấn đề hợp đồng mẫu đã được quy định từ Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tuy nhiên phải cho đến khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2015 được ban hành, chế định về hợp đồng mẫu mới bắt đầu cho thấy tính bắt buộc và thống nhất khi triển khai áp dụng trên thực tế. Cụ thể, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định rằng việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu đính kèm Nghị định thay vì “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như nguyên tắc tại Nghị định 76/2010/NĐ-CP. Nói cách khác, tổ chức, cá nhân khi tham gia vào giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ phải sử dụng bộ mẫu Hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thay thế cho Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Số lượng mẫu hợp đồng theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP có sự thay đổi từ tám (08) mẫu lên tổng cộng mười lăm (15) mẫu tại 11 Phụ lục đính kèm. Nghị định mới đã bổ sung thêm mẫu: (i) hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng/phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp, (iii) hợp đồng thuê công trình xây dựng/phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; và (iii) mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Đặc biệt, Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã đưa ra các nguyên tắc khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, một trong số đó là “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu”. Trước đây khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP mới được ban hành, vẫn có một số tranh luận về tính bắt buộc của hợp đồng mẫu trong đó chia thành hai (02) luồng quan điểm:
- Quan điểm thứ nhất: Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ hợp đồng mẫu một cách triệt để, tức là ngoại trừ các điều khoản cho phép các bên tự do thỏa thuận thì các quy định “cứng” còn lại là “bất di bất dịch”, không được phép sửa đổi bổ sung.
- Quan điểm thứ hai: Hợp đồng mẫu có thể được áp dụng một cách linh hoạt, tức là bên bán có thể điều chỉnh câu chữ nhưng vẫn phải đảm bảo nội dung chính các điều khoản vẫn phải tuân thủ theo mẫu hợp đồng và các nội dung bổ sung thêm không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Với nguyên tắc được quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, tính chất bắt buộc của hợp đồng mẫu đã được thể hiện rất rõ ràng theo hướng áp dụng hợp đồng mẫu theo hướng triệt để như chúng tôi đã đưa ra trên đây. Thông qua bài viết này, tác giả xin bàn về một số vấn đề xoay quanh hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:
Theo các nguyên tắc của Nghị định 96/2024/NĐ-CP, liệu việc nâng tính chất bắt buộc của hợp đồng mẫu lên mức độ gần như cao nhất này có trái với nguyên tắc tự do thỏa thuận của bộ luật dân sự hay không?
Đầu tiên, tác giả xin được bàn đến một quan điểm về hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản tại Vương quốc Anh, nơi được cho là một trong những nền tài phán điển hình nhất của nguyên tắc tự do hợp đồng. Khi thảo luận về nhu cầu và phương thức cải cách hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản vào năm 1987, Ủy ban Pháp Luật Anh đã nhấn mạnh rằng các hình thức các hợp đồng liên quan đất đai phải được nhìn nhận và đánh giá khác so với nguyên tắc tự do hình thức hợp đồng thông thường, bởi lẽ cho đến nay đối với nhiều cá nhân, một trong những giao dịch quan trọng nhất trong đời sống của họ chính là những giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở hoặc bất động sản[1]”. Giống như quan điểm của Uỷ ban Pháp Luật Anh trên đây, giao dịch về bất động sản tại Việt Nam có thể coi là một giao dịch thiết yếu, có tính chất đặc biệt và mang tầm quan trọng đối với nhiều người dân. Chính vì vậy, tác giả cho rằng mẫu hợp đồng về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cần phải được quy định chặt chẽ và có tính áp dụng bắt buộc trên thực tế. Thực tế cho thấy Việt Nam là một trong số những thị trường bất động sản sôi động trên thế giới. Số liệu từ Global Property Guide cho thấy, mặc dù giá bán bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng so với thế giới, tuy nhiên, Việt Nam vẫn lọt top quốc gia có tỷ lệ tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với 90%, tỷ lệ này cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%)[2].
Trong thời đại hiện nay, ngoài các giao dịch mua bán phục vụ mục đích đầu tư, nhu cầu về bất động sản còn đến từ mong muốn sở hữu bất động sản cho thế hệ sau thừa kế và “khao khát” được tự sở hữu nhà của người trẻ. Do bất động sản là loại hàng hoá với số lượng người mua nhiều và giá trị giao dịch lớn nên cần có cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản từ chính cơ quan quản lý chuyên môn về xây dựng. Chính vì vậy, mặc dù chế định về hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản tuy không mới, nhưng lại là một biện pháp tiến bộ giúp điều tiết và góp phần tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, hạn chế hiện tượng các chủ đầu tư bán nhà ở “trên giấy” khi bất động sản chưa đủ điều kiện. Ngoài ra, việc hợp đồng mẫu đưa ra một số quy định bắt buộc về trách nhiệm của chủ đầu tư cũng tạo cơ chế hợp lý, rõ ràng để giải quyết các vấn đề dễ phát sinh tranh cãi, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, ví dụ như việc buộc bên bán phải chịu trách nhiệm là đầu mối bảo hành nhà ở (tự thực hiện hoặc bên bán uỷ quyền cho bên khác thực hiện).
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu thế mà hợp đồng mẫu đem lại dưới góc độ người mua, việc các điều khoản “cứng” trong hợp đồng mẫu về kinh doanh bất động sản được quy định chi tiết và yêu cầu áp dụng chính xác đến từng câu chữ lại gây ra không ít khó khăn cho các chủ đầu tư. Trên thực tế đã có trường hợp chủ đầu tư thực hiện một số điều chỉnh nhỏ về mặt hình thức trình bày, ví dụ như dẫn chiếu một nội dung cụ thể của điều khoản vào một phụ lục riêng trong hợp đồng mua bán, dù không ảnh hưởng đến nội dung hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên, nhưng lại khiến chủ đầu tư mất nhiều thời gian giải trình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì vậy, việc, áp dụng hợp đồng mẫu nên được thực hiện một cách linh hoạt hơn sao cho vừa đảm bảo được quyền lợi của người mua, lại vừa thuận tiện cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện và làm việc với cơ quan quản lý nhà nước.
Công tác soạn thảo hợp đồng mẫu cần được thực hiện chi tiết và chính xác hơn để đảm bảo tính đồng bộ giữa hợp đồng mẫu và quy định pháp luật
Thực tế, hợp đồng mẫu được ban hành kèm theo các văn bản pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số điểm mâu thuẫn, không chính xác. Đơn cử như nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản:
Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây: “a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai […] d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Theo đó, một trong số các điều kiện để người mua nhà ở chuyển nhượng hợp đồng mua bán là trước khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại điều khoản về chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, việc chuyển nhượng điều kiện mua bán lại được quy định như sau:
- Khoản 2 Điều 10 Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư quy định: “2. Trong trường hợp Bên mua mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng quy định về điều kiện, thủ tục và các quy định liên quan về chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản […]”.
- Khoản 2 Điều 7 Mẫu Hợp đồng mua bán/cho thuê mua nhà ở riêng lẻ quy định: “2. Trong trường hợp Bên mua/bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở từ Bên bán/bên cho thuê mua mà Bên mua/bên thuê mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên bán/bên cho thuê mua không được thu thêm bất kỳ một khoản kinh phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên mua/bên thuê mua”.
Có thể thấy, dù cùng đề cập đến điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, hai mẫu hợp đồng lại có cách diễn đạt khác nhau. Đặc biệt, quy định tại Mẫu Hợp đồng mua bán/cho thuê mua nhà ở riêng lẻ lại khiến người đọc hiểu rằng việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện trước khi bên bán bàn giao nhà ở, điều này là mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản mà chúng tôi đã trích dẫn trên đây. Chính vì vậy, chúng tôi cho rằng công tác soạn thảo hợp đồng cần được thực hiện một cách chỉn chu và chính xác hơn nữa, đảm bảo thống nhất với các quy định pháp luật, tránh việc làm cho người mua nhà ở hiểu nhầm/hiểu sai, gây trở ngại cho việc áp dụng hợp đồng giữa các bên trên thực tế.
Đối với loại hình căn hộ chung cư, chủ đầu tư sẽ vừa phải áp dụng hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng, vừa phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan quản lý người tiêu dùng.
Khoản 1 Điều 28 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có số lượng lớn người tiêu dùng mua, sử dụng thường xuyên, liên tục, có tác động trực tiếp, lâu dài đến người tiêu dùng phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trước khi sử dụng để giao kết với người tiêu dùng. Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc trường hợp phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ qua nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cấp tỉnh hoặc cấp trung ương, phụ thuộc vào phạm vi áp dụng từ một hoặc hai tỉnh tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương trở lên. Như vậy, đối với loại hình nhà chung cư, chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở vừa phải tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng vừa phải đảm bảo quyền lợi với người tiêu dùng để cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng xem xét, chấp thuận đăng ký hợp đồng mẫu.
Ngoài xem xét việc đáp ứng các quy định của hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, khi chủ đầu tư thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu, cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoàn toàn có thể xem xét và cho ý kiến, khuyến nghị về các điều khoản mà chủ đầu tư và khách hàng được phép tự do thỏa thuận liên quan đến các thời hạn, tỷ lệ, v.v. Có thể thấy rằng Nhà nước có sự can thiệp sâu vào trong mối quan hệ dân sự giữa các chủ thể trong giao dịch kinh doanh bất động sản và yếu tố thỏa thuận trong các giao dịch này, về nguyên tắc, là “tự do” nhưng sự tự do này cũng cần nằm trong khuôn khổ.
Không áp dụng hợp đồng mẫu theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với nhà ở xã hội, loại hình này sẽ thực hiện theo mẫu hợp đồng riêng ban hành tại Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở
Theo kinh nghiệm tư vấn thực tiễn của chúng tôi, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội thường được xây dựng dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở có sẵn theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tại Khoản 3 Điều 45 đã quy định “Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội”.
Mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội hiện nay được quy định riêng tại Phụ lục VI kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Mẫu hợp đồng mua bán xã hội áp dụng đối với cả nhà ở xã hội là nhà chung cư và nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
Nội dung mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội gồm 12 điều khoản, được quy định theo hướng đơn giản, ngắn gọn hơn rất nhiều so với mẫu hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ/căn hộ chung cư theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bởi nhóm đối tượng được hưởng ưu đãi mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội mang tính chất đặc thù hơn so với các loại hình bất động sản khác. Tuy nhiên, như đã phân tích trên đây, việc cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng quy định hợp đồng mẫu theo hướng chi tiết với nhiều điều khoản bắt buộc cũng là một cách để bảo vệ quyền lợi của các khách hàng bởi đây là đối tượng yếu thế hơn trong các giao dịch mua bán. Xuất phát từ sự đặc thù của các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, ngoài chính sách hỗ trợ của nhà nước liên quan đến giá mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội, chúng tôi cho rằng đây mới là nhóm đối tượng cần có thêm cơ chế bảo vệ trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng. Chính vì vậy, hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở xã hội cần phải được cụ thể hoá bằng cách bổ sung thêm các điều khoản bắt buộc như đối với các loại hình bất động sản khác theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, việc giản lược các điều khoản của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội một cách tối đa chưa hẳn là một giải pháp tối ưu cho bên mua trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng.
Tạm kết
Nhìn chung, pháp luật kinh doanh bất động sản về cơ bản đưa ra được một hành lang pháp lý, có thể nói là an toàn và cần thiết để bảo vệ quyền lợi người mua trong các giao dịch kinh doanh bất động sản nói chung và mua bán nhà ở nói riêng. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư, hiện không còn nhiều không gian cho các bên tự do thỏa thuận một cách linh hoạt để phù hợp với tính chất của từng dự án cũng như tiềm lực của từng chủ đầu tư. Ngoài ra, đối với loại hình nhà ở xã hội, cần hoàn thiện thêm biểu mẫu hợp đồng đối với loại hình nhà ở xã hội để có thêm cơ chế bảo vệ đối với người mua khi sản phẩm bất động sản này hứa hẹn sẽ có sự tăng trưởng trong thời gian tới do các chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp đã được Ban chấp hành TW ban hành tại Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24 tháng 05 năm 2024.
Luật sư Vương Phương Anh
[1] TS. Đỗ Giang Nam, Bài viết “Hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Tháng 6/2023.
[2] Tham khảo Bài viết “Tỷ lệ sở hữu bất động sản của Việt Nam thuộc top cao nhất thế giới”, https://antv.gov.vn/kinh-te-5/ty-le-so-huu-bat-dong-san-cua-viet-nam-thuoc-top-cao-nhat-the-gioi-80CC38915.html#:~:text=S%E1%BB%91%20li%E1%BB%87u%20th%E1%BB%91ng%20k%C3%AA%20cho,%25)%2C%20Indonesia%20(84%25).