SỰ RA ĐỜI CỦA NGHỊ QUYẾT 18
Ngày 16/6/2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (“Nghị quyết 18”). Nghị quyết ra đời sau gần 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, với mục tiêu tiếp nối điểm tiến bộ của Nghị quyết số 19 đồng thời khắc phục, sữa chữa những bất cập còn tồn tại trong chính sách về quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam, đưa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bố đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, tạo bước đà phát triển cho nền kinh tế đất nước.
Chiến lược và giải pháp trọng tâm mà Nghị quyết 18 hướng tới là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển mới. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ đề cập đến các định hướng thay đổi chính được Ban chấp hành Trung ương đề ra, hứa hẹn là nguồn động lực đổi mới cho hệ thống pháp luật đất đai.
ĐỊNH HƯỚNG MỚI TẠI NGHỊ QUYẾT 18
Nghị quyết 18 được xây dựng trên tinh thần: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, việc quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của nhân dân; người dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững. Đây là nền tảng và kim chỉ nam của toàn bộ các chính sách về đất đai sau đây:
Thứ nhất, đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Các điều kiện về đấu giá, đấu thầu được xây dựng cụ thể, rõ ràng nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, công khai, minh bạch trong suốt quá trình đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, công tác quản lý, kiểm soát việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần tăng cường và kiểm soát chặt chẽ.
Ngoài ra, Nghị quyết chủ trương thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần trên cơ sở phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, qua đó bảo đảm nguồn thu ổn định và tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
Thứ ba, hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nghị quyết 18 nhấn mạnh nguyên tắc việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thìphải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi “phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Có thể thấy, chính sách này hướng tới việc bảo vệ tối đa quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, đảm bảo việc bố trí tái định cư kịp thời và nhanh chóng.
Bên cạnh đó, cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại vẫn tiếp tục được triển khai. Trên thực tế, phương thức này đã và đang hạn chế được một số bất cập do sự thiếu hoàn thiện của các quy định về đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất; tạo điều kiện cho chủ đầu tư chủ động và linh hoạt trong quá trình thỏa thuận giá đất và cân đối các chi phí đầu tư vào dự án; tránh đẩy giá đất lên cao. Ngoài ra, cơ chế cũng góp phần giảm thiểu công việc của các cơ quan nhà nước trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Thứ tư, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất
Nghị quyết 18 chủ trương: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Đây là một trong những điểm mới đáng chú ý tại Nghị quyết 18 và tác động mạnh mẽ tới nhiều mặt của đời sống xã hội. Theo đó, nhà nước xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất cũng như tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất.
Bên cạnh vấn đề nêu trên, Nghị quyết 18 cũng yêu cầu bổ sung, hoàn thiện quy định nhằm bảo đảm công khai, minh bạch giá đất như: thanh toán giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Chính sách được ban hành trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch mua bán nhà đất, phần lớn thực hiện thanh toán bằng tiền mặt và thiết lập nhiều hợp đồng ngoài ghi nhận giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán thực tế để giảm thiếu nghĩa vụ thuế, phí phát sinh. Hiện trạng này vừa gây thất thoát thuế – nguồn ngân sách nhà nước từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong việc kiểm soát và điều tiết thị trường, cũng như dễ làm phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Thứ năm, hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai
Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.Đề xuất này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ của một số tổ chức, cá nhân với mục đích đẩy giá đất lên cao nhằm kiếm lợi và dẫn đến tình trạng giá nhà đất ngày càng leo thang, người dân ở mức thu nhập thấp hơn không có đủ điều kiện để mua đất, nhà ở; không đảm bảo tính công bằng xã hội cũng như gây bất ổn trên thị trường bất động sản.
Thứ sáu, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất
Nghị quyết 18 chủ trương hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; xây dựng quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực.
Đặc biệt, Nghị quyết 18 chủ trương mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. Đồng thời, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất. Chính sách này sẽ giảm thiểu tình trạng “đóng băng” và lãng phí đất nông nghiệp; đáp ứng được nhu cầu thay đổi ngành nghề, lao động ở nông thôn của người dân; đồng thời giúp người sử dụng đất, người thuê đất khai thác, sử dụng diện tích đất được giao/cho thuê một cách ổn định, đúng múc đích, không bị gián đoạn và không bị xâm phạm quyền lợi chính đáng.
NHỮNG THAY ĐỔI TRỌNG TÂM
Hai chủ trương đổi mới nổi bật và rất được quan tâm của Nghị quyết 18, tiềm năng mang đến những tác động tích cực tới thị trường bất động sản tại Việt Nam, bao gồm:
Chủ trương bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Mục tiêu của đề xuất là hạn chế tình trạng “hai giá đất”, bao gồm giá đất theo khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần và giá đất thị trường. Mặc dù quy định tại Điều 113 Luật đất đai năm 2013 đã nêu rõ: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” nhưng thực tế khung giá đất đã không bám sát và theo kịp biến động giá đất thị trường, dẫn đến biên độ chênh lệch lớn giữa hai loại giá này.
Hệ quả rõ nét nhất của tình trạng trên là giá trị bồi thường cho người có đất bị thu hồi hầu hết ở mức rất thấp, không đủ để đảm bảo điều kiện nơi ở mới tốt cho người dân. Trong khi đó, giá đất trong các giao dịch như mua bán bất động sản lại luôn ở mức cao, khiến cơ hội sở hữu một ngôi nhà để “an cư lạc nghiệp” với người lao động có thu nhập thấp đến trung bình là vô cùng khó khăn; người dân phải mang trên vai một gánh nặng quá lớn để đảm bảo được nhu cầu về chỗ ở cho bản thân và gia đình. Đây cũng là nguyên nhẫn dẫn đến nhiều vụ tranh chấp trong lĩnh vực đất đai.
Pháp luật đất đai hiện hành quy định, trên cơ sở Khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương sẽ xây dựng Bảng giá đất để sử dụng vào các trường hợp tính thuế, phí, lệ phí; giao đất, cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, nói cách khác, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Vậy nên, những bất cập về khung giá đất vô hình trung sẽ kéo theo khó khăn cho địa phương để xác định Bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Vì lẽ đó, tinh thần của Nghị quyết 18 hướng đến việc loại bỏ hoàn toàn quy định về Khung giá đất, nâng cao tính độc lập của các cơ quan địa phương trong quá trình xác định giá đất, đảm bảo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; cân bằng lợi ích của các đối tượng liên quan và phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.
Nghị quyết 18 cũng nêu rõ, bỏ khung giá đất không đồng nghĩa với loại bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với công tác định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là nâng cao quá trình thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung ương. Ngoài ra, Luật sẽ quy định rõ các cơ chế để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Cách thức quản lý giá đất như vậy sẽ phân rõ vai trò và trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân bởi từ trước tới nay, giá đất được xác định khi thu hồi đất luôn mang nặng tính áp đặt mà thiếu đi sự công bằng cho người dân có đất bị thu hồi do cơ quan định giá đất chưa thực sự “độc lập” trong quá trình thực thi nhiệm vụ này.
Về mặt tích cực, khi không còn khung giá đất, bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ đem tới sự minh bạch về giá cả của đất đai. Người dân có đất được đền bù với mức giá thỏa đáng hơn; giá đền bù, mua bán đất tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, với mức giá đất đền bù xác định theo giá đất thị trường, chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ vào dự án cũng tăng cao, tỉ lệ thuận với giá bán bất động sản, chưa tạo ra cơ hội để người dân tiếp cận nhà ở trong tầm giá “dễ chịu” hơn. Đồng thời, do giá trị đất đai có liên quan mật thiết đến mặt bằng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, cho nên, mức giá cao có thể tác động đến hoạt động của các doanh nghiệp, thậm chí là các ngành kinh tế và môi trường đầu tư tại Việt Nam.
Thực tế, để chủ trương này phát huy tính hiệu quả và đầy đủ lợi ích của nó đòi hỏi rất nhiều tâm huyết, nỗ lực của các cơ quan quản lý, các nhà làm luật để xây dựng nên hệ thống quy phạm pháp luật chặt chẽ, minh bạch, bám sát sự phát triển của thị trường thông qua một số nguyên tắc như: đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương chủ động xác định giá đất; cơ quan Trung ương giữ vai trò định hướng, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; đưa ra cách xác định giá đất, bảng giá đất hợp lý, rõ ràng để vừa đảm bảo quyền lợi cho người dân vừa tăng cường hiệu quả các nguồn thu của nhà nước từ đất đai.
Đánh thuế cao hơn với những người sở hữu nhiều bất động sản
Nghị quyết 18 đề ra chủ trương đánh thuế cao hơn đối với những người có nhiều tài sản là nhà đất, bất động sản trong bối cảnh tình trạng sốt đất do đầu cơ diễn ra phức tạp, nhiều người dân đổ xô đi mua đất với mục đích đầu cơ, thổi phồng giá đất khiến cho giá đất tăng cao vô lý, dẫn đến nhiều hệ lụy cho xã hội. Có thể thấy, khi dòng tiền chảy hết vào bất động sản như một chỗ trú ẩn an toàn và “đóng băng” tại đó sẽ không tạo ra được động lực và cung cấp đủ nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư phát triển kinh tế nhằm tạo ra lợi ích cho xã hội. Nếu các cơn sốt đất không được ngăn chặn kịp thời thì cán cân giàu – nghèo sẽ ngày càng chênh lệch và mục tiêu tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể trong sử dụng đất đai khó lòng đạt được.
Thực tế, cơ chế can thiệp bằng cách đánh thuế cao hơn đối với những tài sản mà một người không nên sở hữu quá nhiều đã được các nước phát triển như Mỹ, Nhật Bản hay các nước châu Âu áp dụng và đạt hiệu quả. Tuy nhiên, do nền kinh tế, chính trị và pháp luật đặc thù của mỗi quốc gia mà nhà nước cần tận dụng linh hoạt và phù hợp cơ chế trên để tránh ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, giữ gìn nguyên vẹn mục tiêu mà Nghị quyết 18 đã đề ra.
Cụ thể là, nhà nước cần có cơ chế để xác định đúng đối tượng nào đang có mục tiêu đầu cơ, tích trữ nhiều nhà, đất, đặc biệt là những nhà đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng; xác định mức thuế đất đủ và phù hợp để tạo tính răn đe; xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất để có thông tin về các bất động sản và đối tượng đang sở hữu chúng. Ngoài ra, khi thực hiện việc thu thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, cần phân biệt giữa người sở hữu nhiều bất động sản để sử dụng vào mục đích chính đáng và người sở hữu bất động sản để đầu cơ, không thể đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản vì nhu cầu sử dụng chính đáng của họ.
Với những tác động đó, chủ trương tại Nghị quyết 18 hứa hẹn góp phần làm hạ nhiệt các cơn sốt đất, đưa giá nhà ở về mức hợp lý và người dân lao động có nhiều cơ hội có chỗ ở hơn.
TẠM KẾT
Nghị quyết 18 với nhiều điểm đột phá là cột mốc quan trọng cho sự phát triển của hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam. Các chủ trương đề ra bám sát vào thực tế thị trường đất đai, hướng đến việc cải tổ hệ thống pháp luật; tăng cường lợi ích cho người dân. Trong thời gian tới, những chủ trương cần được nhanh chóng cụ thể hóa bằng luật, chính sách và triển khai kịp thời ở cấp địa phương để tinh thần, mục tiêu của Nghị quyết sớm đi vào cuộc sống và có tác động tích cực tới lĩnh vực đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng tại Việt Nam.
Chuyên viên Vũ Gia Linh