NGHỊ QUYẾT SỐ 171/2024/QH15 VÀ PHƯƠNG THỨC HỒI SINH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THÔNG QUA THỎA THUẬN VỀ NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC ĐANG CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

DẪN NHẬP

Ngày 30/11/2024 Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng đất (“Nghị quyết 171/2024”). Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2025 và sẽ được thực hiện trong 05 năm. Nghị quyết này không chỉ mang tính thời sự mà còn có ảnh hưởng sâu rộng đến các tổ chức, doanh nghiệp và người dân, bởi lẽ nó được ban hành trong bối cảnh thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là vướng mắc về quỹ đất và thủ tục pháp lý trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc tận dụng quỹ đất để phát triển dự án nhà ở thương mại gặp nhiều rào cản và khó triển khai trên thực tế. Chính vì vậy, việc nắm bắt và hiểu rõ các nội dung quan trọng trong Nghị quyết 171/2024, cũng như những công việc cần chuẩn bị là rất cần thiết để các nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội này khơi thông nguồn lực đất đai, giải quyết vướng mắc về pháp lý, sớm ngày đưa các dự án nhà ở thương mại đi vào vận hành.

Ý NGHĨA CỦA NGHỊ QUYẾT 171/2024

Trước đây, theo quy định của Điều 22, 23 Luật Nhà ở năm 2014, ngoài phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ có thể được lựa chọn thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua một trong hai hình thức sau:

(1) Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.
(2) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Nội dung số (1) trên đây được sửa đổi bởi Điều 4 Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 2022 có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2022 như sau:

(1) Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:
a) Có quyền sử dụng đất ở;
b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Theo các quy định trên, nhà đầu tư chỉ có thể thực hiện dự án nhà ở theo 02 phương án nói trên nếu đạt được điều kiện là phải có toàn bộ diện tích dự kiến thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở, hoặc có một phần diện tích trong đó là đất ở.

Thực tế cho thấy các trường hợp dự án có vướng mắc về vấn đề không đáp ứng được “đất ở” là vô cùng nhiều, đặc biệt là khu vực nông thôn, miền núi, vì rất nhiều dự án nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc có thể nhận chuyển nhượng các loại đất khác như đất nông nghiệp (chủ yếu là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lúa) và các loại đất khác, nhưng lại không có đất ở, và khi không có một phần “đất ở” thì nhà đầu tư không thể được lựa chọn làm chủ đầu tư của dự án được. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã tự mình đàm phán xác lập thỏa thuận nhận chuyển nhượng được phần lớn diện tích dự án nhưng sau đó không thể triển khai tiếp thủ tục để thực hiện xây dựng dự án.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến tháng 4/2024, cả nước hiện có khoảng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, tại 48 tỉnh có 493 dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc về “đất ở” (giai đoạn 2014 – 2023); mà hai thành phố lớn là Hà Nội có 189 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có 126 dự án[1].

Chính vì vậy, trong quá trình xây dựng, lấy ý kiến, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai 2024, các nội dung liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được các đại biểu Quốc hội thảo luận qua rất nhiều phiên họp với nhiều ý kiến trái chiều. Tuy vậy, sau gần 10 năm kể từ ngày Luật nhà ở và Luật Đất đai cũ đưa vào thực hiện, mong muốn của các nhà đầu tư vẫn chưa được ghi nhận vào đạo luật về nhà ở và đất đai vừa mới có hiệu lực thay thế. Cụ thể, quy định “ngặt nghèo” của Luật nhà ở 2014 nói trên tiếp tục được kế thừa tại Điều 36 Luật Nhà ở 2023, Khoản 3 Điều 122 và Điều 127 Luật Đất đai 2024, theo hướng vẫn bó hẹp quy định về cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Không những vậy, Luật Đất đai mới còn quy định chặt chẽ hơn cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua những quy định liên quan, ví dụ như quy định về điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đơn cử: khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”[2], theo đó các dự án thuộc diện này phải thỏa mãn thêm điều kiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Như vậy, các dự án có quy mô dự án nhỏ hơn 20ha và không bảo đảm yếu tố đồng bộ hạ tầng đô thị và nhà ở thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư rơi vào trường hợp này mà đất dự án không phải là đất ở thì sẽ không có khả năng thực hiện dự án nhà ở thương mại, vì nằm ngoài cả ba trường hợp được thực hiện nhà ở thương mại, cụ thể: không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cũng không có khả năng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng ít nhất 1m² đất ở để thực hiện dự án.

Có thể nói đây là chốt chặn nhằm hạn chế tình trạng các nhà đầu tư “thu gom” đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp với giá thấp, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng sang các loại đất phù hợp để làm dự án nhà ở thương mại; sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất mà không qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực này thì những khó khăn nó gây ra cũng làm nhiều nhà đầu tư điêu đứng. Việc Luật Đất đai 2024 giữ nguyên tinh thần của Luật Đất đai 2013 – bảo lưu một quy định gần như không thể thực hiện được – có khả năng xuất phát từ nguyên nhân Luật Đất đai 2024 được thông qua và điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành sớm hơn 5 tháng (từ ngày 1/8/2024) do yêu cầu nhanh chóng giải quyết các vướng mắc về đất đai của thực tế cuộc sống, của nhiệm vụ phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề an sinh xã hội. Bên cạnh đó, từ yêu cầu quản lý quỹ đất, xây dựng cơ cấu đất đai và hệ thống quy hoạch hợp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, cho đến những nội dung liên quan như đảm bảo quỹ đất sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, đều là những vấn đề cần có cơ chế phát triển bền vững, vừa là yêu cầu phát triển nguồn lực hiện tại, vừa phải giữ gìn tài nguyên cho các thế hệ tương lai. Việc xây dựng các chính sách này là điều vô cùng khó khăn, cần sự cầm cân nảy mực của nhà hoạch định chính sách để đảm bảo sự phát triển đô thị ổn định, tránh việc gỡ vướng ồ ạt sẽ đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng không theo kịp và gây ra các vấn đề không thể khắc phục được về môi trường, xã hội; tạo điều kiện cho các nhóm lợi ích trục lợi, phá vỡ cân bằng trong cơ cấu sử dụng đất, gây thất thoát đất lúa, đất rừng, để lại hậu họa lâu dài cho sự phát triển kinh tế đất nước.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 171/2024 được Quốc hội thông qua và cho phép áp dụng thí điểm trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm – như một “lối thoát” cứu nguy cho tình trạng bế tắc này. Thông qua việc cho phép bổ sung phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại, Nghị quyết 171/2024 đã tạo ra cơ chế tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh tồn tại rất nhiều dự án nhà ở thương mại bị dừng thủ tục do không có “đất ở”. Đồng thời Nghị quyết 171/2024 cũng xây dựng nhiều điều kiện mà các dự án này cần đạt được để việc thực hiện chính sách thí điểm thực sự là một phương án bền vững, tôn trọng sự phát triển hài hòa, có kế hoạch của xã hội.

QUY ĐỊNH CỦA NGHỊ QUYẾT 171/2024 VÀ CÁCH THỨC VẬN DỤNG CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ ĐẦU TƯ

Nghị quyết 171/2024 được thi hành, cơ hội cho ai?

Như đã phân tích tại phần trên bài viết, việc Nghị quyết 171/2024 được cho phép áp dụng là đòi hỏi của thực tiễn và nó cần được nhìn nhận một cách tích cực, thấu đáo, chứ không chỉ dưới góc độ là đặt ra thêm nhiều điều kiện buộc nhà đầu tư phải tuân theo – vốn là điều hợp lý do dù chỉ là thí điểm thì Nghị quyết này cũng vẫn cần có sự đồng bộ nhất định với các hệ thống chính sách và quy phạm pháp luật về quy hoạch, đất đai, xây dựng, nhà ở, kiến trúc đô thị hiện hành.

Về phía các cơ quan nhà nước, Nghị quyết 171/2024 ngày càng khẳng định và hiện thực hóa mục tiêu thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, từ đó góp phần hạn chế việc phải sử dụng ngân sách Nhà nước cho các hoạt động thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng.

Về phía các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, cần nhìn nhận Nghị quyết này là một cơ hội để nhà đầu tư hồi sinh các dự án đã phải “dậm chân tại chỗ” một thời gian dài do không đáp ứng được điều kiện có “đất ở” trong diện tích đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở thương mại. Theo đó, việc xem xét kỹ các điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024 và hiện thực hóa các điều kiện này chính là cách nhanh nhất để nhà đầu tư vận dụng chính sách, hồi sinh dự án của mình.

Vận mệnh của dự án nằm chính trong tay nhà đầu tư.

Như đã phân tích ở trên, Nghị quyết 171/2024 là cơ hội mà cả thị trường bất động sản đang mong chờ. Chính sách này “hồi sinh” được dự án nào sẽ phụ thuộc vào việc nhà đầu tư có nắm bắt được cơ hội và tập trung giải quyết các vấn đề cần thiết theo quy định của Nghị quyết hay không. Vì vậy phần tiếp theo của bài viết này sẽ tiếp tục phân tích các điều kiện của Nghị quyết làm cơ sở cho việc vận dụng chính sách gỡ vướng cho dự án.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 171/2024, việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng năm (05) điều kiện sau đây:

1. Điều kiện 1: Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có những nội dung quan trọng về định hướng sử dụng đất, chỉ tiêu sử dụng đất cùng các giải pháp, nguồn lực thực hiện quy hoạch sử dụng đất của địa phương với mục tiêu bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo đảm phù hợp, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn về không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội,…

Như vậy, điều kiện này được các nhà lập pháp đưa ra nhằm đảm bảo việc cho phép doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không làm ảnh hưởng đến tổng thể các hệ thống quy hoạch, hệ thống công trình hạ tầng đã được phê duyệt, giữ nguyên sự đồng bộ và phù hợp với các chính sách, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã được hoạch định từ trước của địa phương nói riêng, của khu vực và của cả nước nói chung.

Để kiểm tra điều kiện này, nhà đầu tư có thể kiểm tra bước đầu bằng một số phương thức đơn giản, tùy vào nhu cầu, mục đích tìm hiểu và khả năng tài chính như:

• Kiểm tra thông tin được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: thông tin bổ sung về thửa đất tại mục Ghi chú, các chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất được thể hiện trên Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất,…
• Thực hiện tra cứu thông tin khi có thông tin về vị trí của thửa đất như số tờ, số thửa hoặc tọa độ hay thông tin ô chức năng sử dụng đất thuộc một ô quy hoạch tại vị trí quan tâm. Hiện nay, nhà đầu tư có thể thực hiện tra cứu qua website tra cứu trực tuyến của cơ quan nhà nước, hoặc phần mềm tra cứu trực tuyến thông qua định vị GPS. Tuy nhiên, việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến chỉ nên coi là thông tin tham khảo vì có thể chưa cập nhật những thông tin mới nhất, hoặc tồn tại những nội dung sai sót chưa được đính chính.
• Thực hiện thủ tục xin trích lục hồ sơ địa chính thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc UBND cấp xã nếu nơi đó chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định. Thông thường, đối với những yêu cầu cung cấp dữ liệu về thông tin thửa đất và/hoặc người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện cung cấp cho người có quyền sử dụng đất mà không thực hiện cho những đối tượng khác.
• Sử dụng dịch vụ tra cứu quy hoạch của các đơn vị cung cấp dịch vụ đúng quy định của pháp luật.

Giải pháp tối ưu là tìm kiếm cụ thể các văn bản, quyết định về quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền áp dụng đối với thửa đất mục tiêu bởi đây chính là cơ sở quan trọng nhất để khẳng định tính hợp pháp, tính hiệu lực và tính đúng đắn của thông tin quy hoạch. Trên cơ sở thông tin quy hoạch mới nhất, nhà đầu tư có thể nắm được sơ bộ tình hình pháp lý của thửa đất mục tiêu, từ đó có quyết định phù hợp, hạn chế rủi ro khi thực hiện giao dịch. Cần lưu ý rằng, pháp luật hiện nay cho phép việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nếu có đủ căn cứ theo khoản 5 Điều 73 Luật Đất đai 2024, cho phép điều chỉnh quy hoạch đô thị theo quy định tại khoản 1 Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị 2009 (được sửa đổi bởi khoản 8 Điều 29 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018; chuẩn bị được thay thế bởi Khoản 1 Điều 45 Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) và điều chỉnh quy hoạch nếu thuộc trường hợp tại Theo Điều 35 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi tại khoản 10  Điều 28 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018). Trong trường hợp phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị thì nhà đầu tư có thể cân nhắc đề xuất đưa dự án vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện của năm tiếp theo và kỳ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị tại thời điểm rà soát, cụ thể:

• Định kỳ rà soát quy hoạch xây dựng là 10 năm đối với quy hoạch vùng, 05 năm đối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, 03 năm đối với quy hoạch chi tiết kể từ ngày quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
• Thời hạn rà soát định kỳ đối với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là 5 năm, quy hoạch chi tiết là 3 năm, kể từ ngày quy hoạch đô thị được phê duyệt.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc khả năng điều chỉnh mục tiêu dự án phù hợp với các loại quy hoạch đã có, vì trong nhiều trường hợp quy hoạch khu vực mới phê duyệt và có giá trị thực hiện đến 5 – 10 năm sau, không có khả năng sửa đổi theo mong muốn của nhà đầu tư.

2. Điều kiện 2: Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt

Luật Nhà ở hiện hành quy định việc xây dựng, phê duyệt chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương thuộc về UBND cấp tỉnh, trong đó có sự thông qua của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh là 10 năm, tương ứng với kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Kỳ kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là 05 năm, kỳ đầu kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được xác định theo đầu kỳ của chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Như vậy, tương tự Điều kiện 1, khi kiểm tra phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án có phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt hay không, thì đầu tiên nhà đầu tư cần chú ý kiểm tra, đối chiếu với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của kỳ đang thực hiện. Cần lưu ý rằng, pháp luật hiện nay cho phép việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh khi có căn cứ hợp pháp theo quy định tại Khoản 1, Khoản 3 Điều 28 Luật Nhà ở 2023. Trong trường hợp dự án chưa phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì nhà đầu tư có thể cân nhắc đề xuất dự án ở kỳ chương trình phát triển nhà ở, kỳ kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh lần tiếp theo, tùy việc nhà đầu tư đánh giá thời điểm nào là phù hợp và thuận lợi hơn về mặt pháp lý cũng như mặt lợi ích kinh tế.

Cũng theo quy định tại Điều 29 Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh sau khi được phê duyệt. Theo đó, nhà đầu tư có thể chủ động tham khảo và đối chiếu pháp lý thửa đất với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được đăng tải, niêm yết công khai qua các hình thức như:

• Đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng.
• Niêm yết tại trụ sở cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng).
• Đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Việc công khai này nhằm đảm bảo tính minh bạch, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin về định hướng phát triển nhà ở của địa phương.

3. Điều kiện 3: Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị quyết 171/2024. Việc lựa chọn dự án thí điểm phải đáp ứng các tiêu chí quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 171/2024, cụ thể như sau:

a. Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;

Khoản 1 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009 quy định đô thị “bao gồm: nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn” (lưu ý rằng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 đã được thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, thay thế cho Luật quy hoạch đô thị 2009 đã bỏ nội dung này).

Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị thì đưa ra liệt kê: khu vực phát triển đô thị “bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt”.

Như vậy, với những trường hợp thửa đất cụ thể, việc kiểm tra kỹ vị trí địa lý của thửa đất, kiểm tra quy hoạch chung xây dựng, phân loại đô thị, cấp hành chính của địa phương thông qua những văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm đó là điểm mấu chốt. Trong trường hợp không chắc chắn, nhà đầu tư có thể liên hệ cơ quan chức năng (Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Sở Xây dựng) để xin xác nhận thông tin chính xác.

b. Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 đã được phê duyệt

Đây chính là nội dung quan trọng của Nghị quyết 171/2024, chốt chặn ở con số 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch để không cho chuyển mục đích sử dụng đất ồ ạt thiếu kiểm soát. Như vậy, dự án được đề xuất đưa vào thí điểm càng sớm sẽ càng có cơ hội thực hiện sớm, vì khi hết quỹ đất thí điểm trong kỳ quy hoạch thì nhà đầu tư không còn cách nào khác là tiếp tục chờ đợi.

Tính đến thời điểm hiện tại, Thủ tướng đã ban hành toàn bộ 63 Quyết định phê duyệt Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đây đều là các tài liệu được công khai, có thể dễ dàng tìm được trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Ví dụ, nếu thửa đất mục tiêu để thực hiện dự án nằm ở Thành phố Hà Nội: Theo Phụ lục XX – Chỉ tiêu sử dụng đất Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến 2050 ban hành kèm theo Quyết định số 1569/QĐ-TTg ngày 12 tháng 12 năm 2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, đối với chỉ tiêu sử dụng đất ở tại đô thị:

Phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch tại Bảng chỉ tiêu sử dụng đất Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 – 2031 là 11.617ha. Theo quy định về việc xác định tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, tổng diện tích ở tại Dự án đề xuất thí điểm phải không được vượt quá 30% của 11.617ha, tương đương 3.485,1ha.

c. Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai 2024 – là các dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện nhưng được thực hiện mà không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, gồm các dự án:

(i) Đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(ii) Đã có quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

(iii) Đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.

(iv) Dự án có sử dụng đất phục vụ cho việc thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 82 của Luật Đất đai 2024, gồm:

• Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất khác trong khu vực bị ô nhiễm môi trường không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định;
• Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Nội dung này sẽ được thể hiện ở các tài liệu pháp lý về đầu tư (ví dụ như văn bản chấp thuận đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư,…), các tài liệu pháp lý về quy hoạch, đất đai, thậm chí cả các văn bản, thông báo từ chính quyền địa phương về tình trạng sử dụng, tình trạng ô nhiễm, an toàn của thửa đất.

d. Đối với trường hợp là Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại Khoản 5 Điều 72 Luật Đất đai 2024

Điều kiện này được đưa vào Nghị quyết bản chất là để phân tách rõ 2 trường hợp, với các khu đất phải thu hồi đất thì thực hiện theo phương thức đấu giá hoặc đấu thầu theo đúng tinh thần ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư theo phương pháp đấu giá và đấu thầu; các trường hợp khác thì mới giải quyết thí điểm cho thực hiện dự án theo phương thức nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo quy hoạch, trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai 2024.

Hiện nay, Nhà nước đã thắt chặt hơn các quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất so với Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tất cả các tài liệu được phép công bố phải được công bố, không bị giấu diếm hay tất trách mà công bố thiếu sót. Theo đó, các địa phương đã thực hiện công khai danh mục các dự án trong danh mục thu hồi đất trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, thành phố, trụ sở làm việc của Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn có dự án để nhân dân theo dõi, giám sát theo quy định. Đó là những nơi mà nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin về Điều kiện này.

4. Điều kiện 4: Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 1 của Nghị quyết 171/2024

Điều kiện này (thủ tục hành chính thứ 10 Mục B Phần II Phụ lục Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024 về công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường) được áp dụng cho các trường hợp:

• Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;
• Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý rằng, bên cạnh việc đối chiếu với các điều kiện tại Điều 127 Luật Đất đai 2024, thực tế cho thấy quy trình và yêu cầu cụ thể có thể khác nhau tùy theo địa phương. Nhà đầu tư nên liên hệ trực tiếp với Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự kiến thực hiện dự án để được hướng dẫn chi tiết. Việc tuân thủ đúng quy trình và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ sẽ giúp doanh nghiệp nhanh chóng nhận được văn bản chấp thuận, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án nhà ở thương mại.

5. Điều kiện 5: Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan

a. Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản gồm:

(i) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(ii) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(iii) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.

(iv) Có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

b. Theo quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần đáp ứng các điều kiện sau:

(i) Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

(ii) Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

(iii) Và thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

• Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.

c. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 122 của Luật Đất đai 2024 để được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm:

• Ký quỹ hoặc có các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; nếu có vi phạm, phải đã chấp hành xong các quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật.

d. Ngoài ra, đối với từng trường hợp cụ thể, nhà đầu tư có thể sẽ cần phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác về môi trường, có biện pháp đảm bảo, phục hồi diện tích đất nông nghiệp,… Vì vậy, ngoài việc tự chủ động rà soát, kiểm tra lại các điều kiện nêu trên, nhà đầu tư nên cân nhắc phương án tìm kiếm một đơn vị tư vấn pháp lý có đầy đủ năng lực chuyên môn, kinh nghiệm thực tế để đánh giá chính xác khả năng thực hiện dự án nhà ở thông qua hình thức nhận chuyển nhượng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, và hỗ trợ toàn bộ tiến trình pháp lý để thực hiện dự án.

TẠM KẾT

Thực tế, Nghị quyết 171/2024 tuy chỉ là quy định thí điểm, nhưng lại mang tính thời sự và có ý nghĩa vô cùng quan trọng thông qua việc mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Nghị quyết 171/2024 thể hiện sự quan tâm và cẩn trọng của Nhà nước trong việc khơi thông thủ tục cho nhóm dự án nhà ở thương mại có triển vọng, có tiềm năng kinh tế nhưng cần một cơ chế thực sự khả thi, logic và bền vững trong phát triển đô thị.

Nhà đầu tư nào nắm bắt được cơ hội từ Nghị quyết này và giải quyết một cách hiệu quả các vấn đề cần thiết theo quy định của Nghị quyết chính là điều kiện tiên quyết để vận dụng thành công quy định. Vì vậy, trong khi chờ các nhà làm luật nghiên cứu bổ sung thêm các hướng dẫn chi tiết cho các địa phương,  các nhà đầu tư nên chủ động tìm kiếm giải pháp, nhanh chóng xử lý các vấn đề còn đang vướng mắc, nắm bắt cơ hội để hoàn thiện pháp lý dự án và đưa dự án vào vận hành.

Luật sư Cao Thị Thu Thảo

---

---

[2] Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đối với trường hợp quy hoạch xây dựng không xác định rõ các đơn vị ở (Khoản 1 Mục VII Phụ lục X Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng).