Trong suốt thời gian qua, đã và đang có rất nhiều tranh cãi xoay quanh quy định trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Mặc dù quy định này mang ý nghĩa đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước, nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.
Trước đây, tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển quản lý NƠXH (“Nghị định 100”), trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Trong quá trình áp dụng trên thực tế, quy định này đã thể hiện sự bất cập do khung diện tích dự án bắt buộc phải dành 20% quỹ đất xây dựng NƠXH tại Nghị định 100 là con số khá lớn, dẫn đến một số chủ đầu tư tìm cách chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10 ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH.
Để khắc phục vấn đề trên, đến năm 2021, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 (“Nghị định 49”) ra đời, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 100 trong đó có nội dung về quy mô sử dụng đất của Dự án buộc phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH. Theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 49, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III đã phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Với việc xiết chặt đối tượng dự án phải cắt đất xây dựng NƠXH như trên, Nghị định 49 đã tạo cơ chế cho việc đảm bảo quỹ đất, phát triển được NƠXH cho nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là cư dân đang sinh sống tại vị trí thuộc quy hoạch dự án nhà ở thương mại có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Dự án khu nhà ở xã hội gắn với dự án nhà thương mại (quỹ đất 20%) sẽ tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư so với việc đầu tư một dự án NƠXH độc lập, đảm bảo chính sách an sinh xã hội mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.
Tuy nhiên, quy định chuyển tiếp tại Nghị định 49 đang gây ra cho nhà đầu tư tương đối nhiều vướng mắc. Cụ thể, trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợpthì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: […] Điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có)”. Như vậy, ngay cả khi quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đã bố trí đủ quỹ đất NƠXH thì dự án trong khu vực đó vẫn phải dành thêm 20% đất để xây dựng NƠXH theo Nghị định 49, kể cả khi việc bố trí quỹ đất như vậy dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch chung/quy hoạch phân khu. Trong trường hợp này, tiến độ thực hiện dự án có khả năng bị kéo dài do phải thực hiện điều chỉnh quỹ đất 20% xây dựng NƠXH, gây ra rủi ro lớn về pháp lý và tài chính cho nhà đầu tư nếu việc điều chỉnh nói trên dẫn đến vi phạm tiến độ dự án và một loạt chi phí phát sinh cho thủ tục điều chỉnh quy hoạch và các thủ tục khác liên quan việc xây dựng NƠXH.
Thực tiễn việc đưa quy định này vào thực hiện chắc chắn sẽ phát sinh nhiều vấn đề và tranh cãi, đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền sẽ phải tư duy linh hoạt và có cách khắc phục khéo léo để có thể hài hoà được chính sách an sinh xã hội của Nhà nước với những bất cập của quy định này trong quá trình tổ chức thực hiện, đảm bảo quyền lợi của người dân cũng như của chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại.