DẪN NHẬP
Đối với hoạt động đầu tư tại Việt Nam, việc cho phép khấu trừ tiền sử dụng đất là cơ chế tạo động lực cho các doanh nghiệp đầu tư dự án có sử dụng đất cùng tham gia với Nhà nước trong quá trình giải phóng mặt bằng, thúc đẩy tiến độ hoàn thành dự án, cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, một số quy định pháp luật liên quan đến chính sách khấu trừ tiền sử dụng đất đã bộc lộ điểm chưa rõ ràng, gây ảnh hưởng tới quyền lợi chủ đầu tư. Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ luận bàn đến vướng mắc liên quan tới việc xác định khoản khấu trừ với số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước trong trường hợp Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ các hộ gia đình, cá nhân sau đó chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện Dự án (sau đây được gọi tắt là“Nhóm DA tự NCN đất”).
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KHẤU TRỪ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Nguyên tắc khấu trừ tiền sử dụng đất đối với Nhóm DA tự NCN đất được quy định chi tiết tại Điểm d Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ – CP: “Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích.”. Đồng thời, Điều 4 Thông tư 76/2014/TT – BTC cũng hướng dẫn phương pháp tính giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất và khoản tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được khấu trừ vào số tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế phải trả. Theo đó, số tiền được khấu trừ với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được xác định trên phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Có thể thấy, xuyên suốt các quy định điều chỉnh trực tiếp việc khấu trừ tiền sử dụng đất, các nhà làm luật không ghi nhận bất kỳ loại trừ nào đối với phần diện tích Đất giao không thu tiền sử dụng đất. Nói cách khác, toàn bộ số tiền Chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất lựa chọn hình thức giao đất (có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất) sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ cần đảm bảo “không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật”.
CÁC VẤN ĐỀ TRANH CÃI
Tuy nhiên, thực tế còn tồn tại nhiều tranh cãi trong cách áp dụng và diễn giải quy định nêu trên. Một số cơ quan nhà nước đang có quan điểm rằng đối với phần diện tích đất mà Chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng từ các hộ dân sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang hình thức đất giao không thu tiền sử dụng đất sẽ không được tính khấu trừ vào tiền sử dụng đất của Dự án với lý do Chủ đầu tư không phải thanh toán số tiền sử dụng đất đối với phần đất này khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo quan điểm của tác giả, việc loại trừ khoản tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ với phần diện tích đất này là không có cơ sở pháp lý. Khi soi chiếu vào toàn bộ hệ thống văn bản pháp lý có liên quan, có thể thấy, pháp luật hiện hành không có quy định loại trừ đối với bất kỳ phần đất nào mà Chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng để thực hiện Dự án khi tính toán khoản khấu trừ tiền sử dụng đất. Cụ thể hơn, phần “diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất” cần được hiểu theo ý nghĩa là toàn bộ diện tích đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, bao gồm cả hình thức đất giao có thu tiền và giao không thu tiền sử dụng đất. Cách hiểu như vậy vừa có căn cứ pháp luật cụ thể, vừa đảm bảo tính công bằng trong hoạt động đầu tư, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, hợp lý của Nhà đầu tư khi đồng hành cùng Nhà nước nỗ lực triển khai các thủ tục đất đai nhằm thực hiện Dự án.
Thông thường, khi xuất hiện một quy định pháp luật chưa rõ nghĩa và không thể dựa vào câu chữ của quy định để giải quyết vấn đề đang đặt ra, ta có thể giải thích quy định đó theo phương thức áp dụng tương tự pháp luật, đồng thời xem xét sự tác động của quy định đó tới chủ thể đang bị áp dụng pháp luật, đến xã hội và nhà nước nói chung.
Trong trường hợp này, quy định của pháp luật trước tiên cần đảm bảo tính hợp lý về mặt kinh tế cũng như sự công bằng, bình đẳng về quyền lợi cho các đối tượng bị điều chỉnh bởi quy định đó so với các chủ đầu tư dự án ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, đối với dự án mà Chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng mà Nhà nước đã phê duyệt (sau đây gọi tắt là “Nhóm DA ứng trước tiền BTGPMB”), pháp luật đã có cơ chế khấu trừ cụ thể đối với số tiền chủ đầu tư ứng trước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Điều 2 Thông tư 332/2016/TT-BTC. Theo đó, số tiền này được phân bổ vào các phần diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích đất từng phần trong tổng diện tích phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất để thực hiện khấu trừ theo quy định.
Cơ chế trên là kết quả của quá trình hoàn thiện pháp luật sau một thời kỳ dài các dự án ứng trước tiền BTGPMB đất gặp phải những khó khăn nhất định cho việc khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao đất không thu tiền sử dụng đất (xuất phát từ các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này còn chưa rõ ràng, chưa đồng nhất với nhau). Điều đó cho thấy việc khấu trừ số tiền chủ đầu tư ứng trước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất được giao đất không thu tiền sử dụng đất cócơ cấu sử dụng đất hỗn hợp là cần thiết và công bằng cho chủ đầu tư dự án Nhóm DA ứng trước tiền BTGPMB.
Xét trong mối quan hệ tương quan, cùng là nhà đầu tư triển khai dự án từ khi đất chưa được giải tỏa (chưa phải là “đất sạch”), nhưng so với các dự án thuộc Nhóm DA ứng trước tiền BTGPMB, các dự án thuộc Nhóm DA tự NCN đất có phần “vất vả” hơn, bởi Chủ đầu tư phải tự mình đảm nhiệm mọi công việc trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng, như: (1) Đầu tư nguồn lực nhân sự, thời gian trực tiếp tới gặp gỡ, thuyết phục từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong khu vực dự án; (2) Tốn kém tài chính vì không có giá bồi thường từng lô đất được Nhà nước phê duyệt, phải chủ động đàm phán với từng hộ dân về giá nhận chuyển nhượng QSDĐ. Hơn nữa, số tiền chuyển nhượng QSDĐ được khấu trừ theo quy định tại Nghị định 45 cũng “không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật”. Đồng thời, sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ, bên cạnh chi phí mua QSDĐ từ các cá nhân, hộ gia đình, căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, Chủ đầu tư còn phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần diện tích đất sau khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, bao gồm tiền sử dụng đất được tính theo giá của các loại đất sau khi chuyển mục đích (điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP). Như vậy, chi phí của Nhóm DA tự NCN phải bỏ ra không ít hơn so với Nhóm ứng trước tiền BTGPMB.
Từ thực tế đó, khoản khấu trừ tiền sử dụng đất đối với Nhóm dự án cần bao gồm cả chi phí nhận chuyển nhượng phần đất giao không thu tiền để đảm bảo công bằng với các dự án Nhóm DA ứng trước tiền BTGPMB là nhóm được Nhà nước hỗ trợ nhiều hơn trong công tác chuẩn bị đất để thực hiện Dự án.Cần làm rõ thêm rằng,việc bảo đảm công bằng nói trên không phải chỉ là nhu cầu của nhà đầu tư mà còn nguyên tắc pháp lý xuyên suốt đã được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam qua từng thời kỳ như tại Hiến pháp Việt Nam: “Các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế bình đẳng, hợp tác và cạnh tranh theo pháp luật”; Khoản 1 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.”; Khoản 4 Điều 5 Luật đầu tư năm 2014 và Khoản 5 Điều 5 Luật Đầu tư 2020: “Nhà nước đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư; có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển bền vững các ngành kinh tế.”.
Đồng thời, chính sách khấu trừ tiền sử dụng đất là cần thiết khi xét đến việc khai thác các hạng mục công trình xây dựng trên diện tích đất giao không thu tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 54 – Luật đất đai về các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, diện tích đất được giao không thu tiền sử dụng rơi vào trường hợp tại khoản 2, 4 Điều 54 là các diện tích đất để xây dựng các công trình công cộng như công trình giao thông, cây xanh, khu vui chơi giải trí công cộng. Diện tích đất này không được sử dụng với mục đích kinh doanh, không bù đắp chi phí cho Dự án mà Chủ đầu tư sẽ phải chuyển giao cho Nhà nước quản lý.Có thể thấy, trong vai trò Chủ đầu tư, doanh nghiệp đã chịu hoàn toàn chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục công trình công cộng trên diện tích đất này. Như vậy, nếu yêu cầu khấu trừ tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với phần diện tích đất này bị từ chối, nhà đầu tư không những phải chịu chi phí đầu tư xây dựng hạng mục công trình công cộng vì lợi ích chung của cư dân và xã hội, mà còn phải chi trả số tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ từ cá nhân và các hộ gia đình trên phần diện tích đất chiếm tỷ lệ lớn của Dự án mà Chủ đầu tư không thể xây dựng các sản phẩm bất động sản để kinh doanh hoặc thực hiện các hoạt động khác để bù đắp chi phí.
Do đó, việc các cơ quan có thẩm quyền không đồng ý khấu trừ chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng với phần Đất giao không thu tiền sử dụng đất là không hợp lý và thiếu công bằng đối với Chủ đầu tư các dự án. Điều này không những gây khó khăn và thiệt hại rất lớn về mặt kinh tế cho doanh nghiệp khi phải chi trả một số tiền đầu tư quá lớn cho phần diện tích sau này không thể khai thác mà còn dẫn đến hệ lụy cho các dự án khi Chủ đầu tư có thể mất đi lợi thế về giá sản phẩm hoặc để tránh bị thua lỗ Chủ đầu tư buộc phải đẩy mật độ xây dựng lên cao dẫn đến cư dân dự án nói riêng và thành phố nói chung sẽ bị hạn chế các không gian công cộng.
Ngoài ra, nếu cơ quan nhà nước tự thực hiện một dự án đầu tư kết cấu hạ tầng theo quy định tại Luật Đầu tư công năm 2014, Nhà nước cũng sẽ phải chi trả toàn bộ các khoản chi phí để: phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất từ các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực trong chỉ giới quy hoạch mở đường. Trong khi đó, khi Chủ đầu tư xây dựng các công trình trên phần đất giao không thu tiền của dự án như đường giao thông, hạ tầng xã hội khác thì Chủ đầu tư cũng sẽ phải bàn giao lại cho Nhà nước quản lý. Lúc này, việc Chủ đầu tư tự đi đàm phán mua lại đất của hộ dân trong khu vực xây dựng các hạng mục công có thể coi là ứng trước chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho Nhà nước. Theo đó, việc Nhà nước chấp thuận cho Chủ đầu tư được khấu trừ các chi phí nhận chuyển nhượng QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân trong khu vực đất giao không thu tiền sử dụng đất tại dự án bản chất là một cách để Nhà nước hoàn lại cho Chủ đầu tư chi phí giải phóng mặt bằng ứng trước để làm sạch mặt bằng thi công các hạng mục công. Vì vậy, việc không khấu trừ chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất này sẽ gây thiệt thòi, bất công cho nhà đầu tư, không có ý nghĩa bù đắp tương xứng và động viên nhà đầu tư tiếp tục thực hiện các hoạt động đầu tư tạo ra giá trị chung cho xã hội.
TẠM KẾT
Tựu chung, các căn cứ pháp lý liên quan đến khấu trừ tiền sử dụng đất trong trường hợp Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các hộ dân cần được hiểu và áp dụng theo hướng cho phép khấu trừ khoản tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ với phần diện tích đất được chuyển đổi thành Đất giao không thu tiền sử dụng đất vào tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất của dự án. Tác giả cho rằng, việc xử lý như vậy là phù hợp với căn cứ pháp luật hiện hành, đảm bảo tính công bằng tiến bộ và động viên Nhà đầu tư bằng cách cân bằng các khoản chi phí, công sức mà Chủ đầu tư đã bỏ ra để có được QSDĐ phục vụ triển khai Dự án.
Chuyên viên Vũ Gia Linh