BÀN VỀ VẤN ĐỀ THUẾ TÀI SẢN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Thuế đất đai và tài sản là cấu thành một phần nguồn thu ngân sách nhà nước ở nhiều quốc gia. Tại một số nước trên thế giới, thuế tài sản gần như được coi là loại thuế hoàn hảo (perfect tax), bởi lẽ, thuế tài sản cung cấp một nguồn thu có thể dự đoán và lâu dài cho ngân sách địa phương, thúc đẩy quyền tự chủ của địa phương.

Khi điều kiện kinh tế, xã hội phát triển, lượng tài sản (nhất là nhà ở) mà người dân, đặc biệt là lớp người giàu tích luỹ lại càng gia tăng. Đối với nhóm người này, họ sở hữu nhiều đất đai và nhà ở nhưng lại không có nhu cầu sử dụng, ngược lại, những người cần sử dụng thì không thể mua nhà trực tiếp, làm giảm cơ hội tiếp cận tài sản của họ vì giá nhà đất tăng cao nhiều lần so với giá trị thực tế. Từ đó, gây ra tình trạng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở. Vì vậy, bên cạnh vai trò là nguồn thu lớn và bền vững cho ngân sách, thì thuế tài sản là một trong số những công cụ giúp nhà nước hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản, điều tiết dòng tiền và thu hẹp khoảng cách giàu – nghèo.

Tại Việt Nam, Thuế tài sản không phải là một vấn đề mới mẻ. Dự thảo Luật Thuế tài sản vốn đã được “thai nghén” từ khoảng năm 2008. Tuy nhiên, trước nhiều ý kiến trái chiều, Dự luật này đã không được trình lấy ý kiến trước Quốc Hội. Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 16 tháng 09 năm 2021, một lần nữa vấn đề này lại được chủ tọa nhắc lại và gợi ý Thanh Hóa thí điểm, nhưng Chủ tịch UBND tỉnh này khéo léo từ chối.

Dưới góc độ quan điểm của Đảng và Nhà nước, theo Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16 tháng 06 năm 2022 về quản lý sử dụng đất, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII cũng đã ra chỉ đạo thực hiện “rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.

Trên tinh thần đó, việc nghiên cứu, lấy ý kiến và ban hành Luật thuế tài sản ở thời điểm hiện tại là hết sức cần thiết để có thể đáp ứng yêu cầu cả về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ sơ lược về thuế tài sản tại một số quốc gia trên thế giới và nêu ra các phương án đánh thuế tài sản hiện đang được đề xuất và lấy ý kiến tại Việt Nam.

1. Thuế tài sản tại các quốc gia trên thế giới

1.1. Vương Quốc Anh

Khi nhận chuyển nhượng đất đai và tài sản tại Anh, xứ Wales và Bắc Ai Len, người mua sẽ phải trả thuế sở hữu nhà đất (Stamp Duty Land Tax hay SDLT). Thuế sở hữu nhà đất được tính theo phương pháp luỹ tiến trên tổng thu nhập. Với nhà/tài sản có giá trị dưới 125.000 bảng Anh, thuế suất sẽ là 0% trên toàn bộ giá trị ngôi nhà. Người nào mua căn nhà thứ hai hoặc mua đất song không phải là ngôi nhà ở đầu tiên sẽ phải trả thêm 3%[1].

1.2. Italy

Tại Italy, thuế tài sản có thể được chia thành hai loại lớn – thuế tài sản cho hoạt động chuyển nhượng, là chi phí trả một lần khi bất động sản đổi chủ và thuế bảo trì (cụ thể, thuế sở hữu tài sản hay còn gọi là IMU và thuế thu gom rác thải) – do chủ sở hữu hoặc người sử dụng phải nộp thường xuyên.

Thuế suất thuế sở hữu tài sản là từ 0.4- 0.76%[2] giá tính thuế (giá tính thuế được xác định theo từng loại tài sản và hệ số áp dụng cho mỗi loại tài sản), mức thuế suất cụ thể sẽ do chính quyền địa phương quy định cho từng trường hợp vào từng thời điểm.

Mức độ đánh thuế còn tuỳ thuộc vào bản chất của tài sản (là đất, toà nhà phục vụ dân cư, cho mục đích công nghiệp hoặc thương mại) và đối tượng chịu thuế (doanh nghiệp hoặc là các cá nhân không thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc tự doanh). Hơn nữa, trong hệ thống thuế của Italy, có một sự khác biệt rất lớn giữa bất động sản sử dụng để ở – nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở và các loại tài sản bất động sản sử dụng cho như cầu sản xuất, đầu tư hoặc tích trữ.

1.3. Trung Quốc

Kể từ năm 2011, chính quyền tại Thượng Hải và Trùng Khánh đã tiến hành các thử nghiệm về thuế tài sản. Tại Thượng Hải, chỉ một số căn hộ mua sau năm 2011 mới thuộc đối tượng chịu thuế. Còn ở Trùng Khánh, chỉ những bất động sản cao cấp và biệt thự mới bị đánh thuế. Thuế suất ở Thượng Hải là 0,4% đến 0,6% giá bán lần cuối và cao hơn một chút ở Trùng Khánh là 0,5% đến 1,2%. (Ở Hoa Kỳ, các khoản thuế này có thể lên tới 2,13% ở các bang như New Jersey[3]).

Vào tháng 10, cơ quan lập pháp hàng đầu của Trung Quốc đã cho phép mở rộng thử nghiệm sang nhiều khu vực hơn, nhưng thông tin chi tiết không được cung cấp. Kế hoạch sẽ thực hiện trong 5 năm và được đưa ra nhằm hướng đến việc mua bán tài sản hợp lý. Các nội dung thử nghiệm mới có thể kể đến:

• Tất cả các khu dân cư hiện có rất có thể được đưa vào lần này để mở rộng cơ sở tính thuế. Chính quyền địa phương có thể miễn 30 đến 60 mét vuông cho mỗi thành viên hộ gia đình, dựa trên không gian sống bình quân đầu người của khu vực.

• Nhà ở đầu tiên có thể sẽ không được miễn thuế, nhưng thuế suất có thể sẽ bắt đầu ở mức thấp để đảm bảo giá cả phải chăng. Chính quyền địa phương có thể sẽ quyết định chi tiết, nhưng thuế có thể sẽ dựa trên giá trị được thẩm định. Mức thuế có thể dao động từ 0,2% đến 1% ở các khu vực khác nhau.

1.4. Hoa Kỳ

Tại Hoa Kỳ, chính quyền tiến hành thu thuế mạnh khi bán nhà và thuế nhà thứ hai. Khi đánh thuế bán nhà, Sở thuế vụ Hoa Kỳ phân định rất rạch ròi ranh giới giữa nhà phục vụ sinh hoạt và nhà phục vụ đầu tư. Khi bán nhà sinh hoạt, hộ gia đình chủ nhà thường không phải bận tâm về thuế, còn khi bán nhà phục vụ đầu tư, quy định sẽ có nhiều sự khác biệt.

Khi người dân có doanh thu từ bất kỳ hoạt động nào, Sở thuế vụ đều yêu cầu các cá nhân hoặc hộ gia đình phải kê khai đầy đủ vào quyết toán thuế hàng năm, sau đó đưa ra bậc thuế tương ứng.

Theo quy định từ năm 2013, thuế suất cho việc tăng vốn dài hạn liên quan đến bất động sản là khoảng 15% và tăng lên 20% nếu cá nhân bán bất động sản trị giá trên 400.000 USD hoặc hộ gia đình bán bất động sản trên 450.000 USD. Tuy nhiên với một bất động sản chính để phục vụ sinh hoạt, chính quyền các bang tại Mỹ sẽ thu thuế rất thấp. Với những bất động sản có giá trị dưới 250.000 USD, một người Mỹ sẽ được miễn thuế khi bán hoặc dưới 500.000 USD với bất động sản thuộc sở hữu hộ gia đình.

2. Các phương án đánh thuế tài sản tại Việt Nam

Dự thảo mới về Luật Thuế tài sản được trình lên Quốc hội dự kiến sẽ tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản nói chung và gây ảnh hưởng tới hầu hết các chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, với mục đích cốt lõi (theo quan điểm của chúng tôi) nhằm ổn định trật tự xã hội, tránh đầu cơ đất và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều về nội dung của dự thảo, đặc biệt là đối tượng áp dụng và mức thuế suất chưa đưa ra được phương án phù hợp. Cụ thể như sau:

2.1. Đối với đất phi nông nghiệp

Tại Khoản 1 Điều 2 của Dự thảo, Luật Thuế tài sản đã liệt kê đối tượng bất động sản là đất phi nông nghiệp thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này, bao gồm:

• Đất ở (tại đô thị và nông thôn);

• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt độngkhoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);

• Các loại đất phi nông nghiệp khác, ngoại trừ đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở (quy định tại Khoản 1 Điều 3 của dự thảo).

Theo đó, người nộp thuế có thể phân loại thành:

• tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”);

• chủ đầu tư dự án được Nhà nước cho thuê đất;

• người đang sử dụng tài sản nhưng chưa có Giấy chúng nhận, thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản trên đất.

Với đối tượng chịu thuế và người nộp thuế như được mô tả tại Dự thảo, nếu áp dụng trên thực tế có thể gây ra tình trạng thuế chồng thuế. Đất phi nông nghiệp hiện là đối tượng nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (bản chất cũng là một loại thuế tài sản mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước), đối tượng chịu thuế trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp/cá nhân khi tiến hành chuyển nhượng… Việc bổ sung thêm thuế tài sản khi sử dụng đất, nếu không khéo léo thì không những không có tác dụng làm hạ nhiệt thị trường bất động sản mà rất dễ dẫn đến tình trạng tăng giá thành sản phẩm (do phân bổ chi phí vào giá bán tại các dự án bất động sản) và hiện tượng đầu cơ, lướt sóng.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng khẳng định, thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh đang có sự phát triển mất cân đối, có dấu hiệu lệch pha cung – cầu và thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, nhưng thiếu căn hộ giá rẻ. Để hạ giá nhà, việc từ gốc cần là tăng nguồn cung chứ không phải là đánh thuế tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu.

Không chỉ bất cập ở đối tượng chịu thuế, giá tính thuế và thuế suất đối với đất phi nông nghiệp cũng gây nhiều tranh cãi. Giá tính thuế đối với đất căn cứ theo diện tích đất tính thuế và giá của 1m² đất tính thuế (theo Bảng giá đất) với mức thuế suất được quy định tại Điều 8 Dự thảo như sau:

• Đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh); đất xây dựng nhà chung cư áp dụng mức thuế suất 0,4%;

• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh. Riêng đối với loại đất này, Dự thảo đã đề ra hai phương án, hoặc là phân loại thành thuế suất áp dụng với đất xây dựng nhà hàng (0,52%), đất phi nông nghiệp khác (0.3%) hoặc áp dụng chung với mức thuế suất 0,3% (Phương án 2);

• Ngoài ra, dự thảo còn bổ sung mức thuế suất áp dụng khi sử dụng đất không đúng mục đích hay không đưa đất vào sử dụng (1%) và đất lấn chiếm (2%).

Mức thuế suất áp dụng đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh được đánh giá là khá tiệm cận so với quốc tế (đơn cử như Hàn Quốc, Đài Loan có thuế suất từ 0.2% đến 5% tuỳ từng loại đất) nhưng lại tăng quá cao (gần 10 lần) so với Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay. Riêng đối với việc sử dụng đất trái pháp luật ở mục (iii) thì mức thuế  suất còn khá thấp cũng như không giúp hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, gây mất ổn định trật tự trong quản lý và sử dụng đất đai. Đây là vấn đề nhạy cảm, cần phải được thu thập đủ dữ liệu, nghiên cứu và đánh giá tác động kỹ lưỡng để đưa ra một con số phù hợp đảm bảo dung hòa lợi ích của Nhà nước và người chịu thuế.

2.2. Đối với nhà và công trình xây dựng trên đất

Đến với đối tượng là nhà và công trình xây dựng trên đất, Dự thảo đang đưa ra hai phương án về đối tượng chịu thuế:

• Phương án 01: Nhà ở, nhà và công trình thương mại, dịch vụ;

• Phương án 02:Nhà ở. Nhà ở thuộc đối tượng chịu thuế được xác định theo mục đích sử dụng của đất ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp chưa có Giấy chứng nhận thì xác định theo mục đích sử dụng đối với đất.

Có thể thấy, phạm vi của Phương án 01 có tính bao quát và rộng hơn rất nhiều so với Phương án 02. Nếu nhà ở chỉ có người nộp thuế là các cá nhân, tổ chức sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam theo Giấy chứng nhận thì ở Phương án 01, nhà (không có mục đích để ở, như condotel, officetel, biệt thự du lịch…) và công trình thương mại, dịch vụ khác sẽ tác động lên hầu hết các doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Mặc dù người chịu thuế có thể khác nhau nhưng cách tính thuế và thuế suất áp dụng lại được quy định chung. Giá tính thuế đối với nhà thuộc đối tượng chịu thuế được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân với giá 1m² nhà tính thuế (theo cấp, hạng nhà do UBND cấp tỉnh phê duyệt). Theo Dự thảo, chỉ có phần giá nhà tính thuế trên 700 triệu đồng sẽ chịu thuế suất là 0.4% (dưới 700 triệu đồng thì thuế suất là 0%). Cách tính theo Dự thảo đề xuất cần được xem xét kỹ lưỡng thực tế còn có nhiều giá trị nhà dưới 700 triệu đồng không hay liệu có thể đánh đồng mục đích sử dụng các công trình trên đất này vào chung một mức thuế suất không, bởi những nội dung này sẽ tác động trực tiếp đến việc phục hồi kinh tế trong thời gian tới.

3. Tạm kết

Chính sách thuế tài sản đã nhiều lần lỡ hẹn tại Việt Nam. Ngay cả khi có dự thảo Luật Thuế tài sản ở thời điểm hiện tại, thì tính khả thi và hiệu quả trong việc thực thi chính sách thuế tài sản tại Việt Nam trước mắt vẫn gặp rất nhiều thách thức, cụ thể:

• Đầu tiên, phải kể đến vấn đề về nhóm lợi ích. Sở dĩ coi đây là một trong số những rào cản lớn đối với chính sách thuế tài sản là bởi, nhóm đối tượng sở hữu phần lớn bất động sản trên thị trường chủ yếu là các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn. Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, chính vì vậy, nhóm doanh nghiệp này có khả năng gây ảnh hưởng đến quá trình xây dựng cũng như thực hiện các chính sách về bất động sản nói chung. Việc tiến hành thu thuế tài sản đối với các loại bất động sản vô hình trung sẽ làm tăng thêm các khoản thuế, phí phải nộp; giảm nhu cầu đầu tư vào các sản phẩm bất động sản vốn là lợi ích cốt lõi của họ, và đây là một bất lợi cho các doanh nghiệp này.

• Hệ thống hạ tầng còn yếu, chưa kịp hoàn thiện để thích nghi với sự ra đời của các chính sách mới. Hiện tại, cơ sở dữ liệu về đất đai tại Việt Nam vẫn chưa thực sự đồng bộ và minh bạch trên phạm vi cả nước, trong khi yêu cầu tối thiểu là cần phải xây dựng được hệ thống dữ liệu kiểm soát liên tỉnh về số lượng bất động sản, xây dựng hồ sơ địa chính, bao gồm thông tin về các công trình xây dựng trên đất. Việc thu thập thông tin này liên quan đến việc đo lường và khảo sát các công trình và ghi nhận các đặc tính có ảnh hưởng đến giá trị của công trình.

Theo chúng tôi, việc ban hành Luật Thuế tài sản là điều cần thiết để bắt kịp sự phát triển của thế giới và có chính sách quản lý hiệu quả nhằm ngăn chặn kịch bản bong bóng bất động sản. Song song với việc sửa đổi Dự thảo, cơ quan nhà nước cũng cần quan tâm đến việc có nên duy trì các chính sách thuế trước đó đã áp dụng cho những tài sản là đối tượng chịu thuế của thuế tài sản hay không, cũng như mức thuế suất phù hợp với nền kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn nhất định. Các phương án và nội dung trong Dự thảo của Luật Thuế tài sản cần sự tham gia chuyên sâu của các bộ, ban ngành liên quan nhằm đưa ra đề xuất phù hợp thực tiễn, giúp đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước ổn định và đảm bảo công bằng xã hội.

Chuyên viên Vương Phương Anh – Nguyễn Thùy An

[1] https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax

[2] https://www.capecchilegal.com/taxes-property-tax-in-italy-tax-lawyer/

[3].https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-10-27/how-china-is-putting-a-property-tax-on-homes-and-why-quicktake