DẪN NHẬP
Ngày 06/01/2022 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Nghị định 02”) thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“Nghị định 76”) và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/03/2022. Sự ra đời của Nghị định 02 được đánh giá sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Bên cạnh hệ thống quy định mới về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai; thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, một trong những nội dung đáng chú ý và được quan tâm nhất của Nghị định 02 tại thời điểm này là việc ban hành các mẫu Hợp đồng phục vụ cho giao dịch kinh doanh bất động sản phổ biến tại thị trường Việt Nam.
ĐIỂM MỚI TIẾN BỘ VÀ CÁC QUY ĐỊNH CÒN BẤT CẬP
Nghị định 02 là văn bản pháp lý đầu tiên quy định về mẫu Hợp đồng giao dịch mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Đây là một bước tiến quan trọng và ý nghĩa, đặc biệt là sau nhiều năm cơ sở pháp lý cũng như thực tế triển khai các loại hình bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại Việt Nam còn rất mơ hồ và nhiều vướng mắc. Với Nghị định 02, các nhà làm luật đã thể hiện tâm huyết của mình trong việc làm sáng tỏ và từng bước đặt nền móng pháp lý đối với loại hình bất động sản đặc biệt này. Đây có thể được coi là một điểm đáng ghi nhận trong nỗ lực hoàn thiện hệ thống pháp lý cho lĩnh vực bất động sản du lịch, xoa dịu sự hoang mang của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường này.
Mặc dù vậy, liên quan đến các mẫu Hợp đồng kinh doanh bất động sản kèm theo Nghị định 02 thực tế còn nhiều điều cần bàn tới. Cụ thể, Điều 6 Nghị định 02 quy định rằng việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu đính kèm Nghị định thay vì “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như nguyên tắc tại Nghị định 76 hiện hành. Hiểu trên tinh thần đó, Nghị định 02 yêu cầu mọi chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải sử dụng bộ mẫu Hợp đồng được ban hành. Trong trường hợp không tuân thủ, các cơ quan quản lý có thể áp dụng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ–CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (“Nghị định 16”) để xử phạt đối với hành vi “Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật”, với mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng, cũng như phải lập hợp đồng theo đúng quy định pháp luật.
Theo quan điểm của tác giả, nội dung của quy định nêu trên chưa phù hợp với nguyên tắc tự do ý chí trong giao kết hợp đồng – nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt của pháp luật dân sự Việt Nam nói chung và pháp luật hợp đồng nói riêng, được thể hiện tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”. Nguyên tắc tự do ý chí trong pháp luật hợp đồng chính là việc các chủ thể tham gia hợp đồng được tự do giao kết và thỏa thuận để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự theo ý chí của mình, chỉ cần đảm bảo điều kiện không vi phạm “điều cấm của pháp luật” và “không trái đạo đức xã hội”. Trong suốt quá trình hoàn thiện, xây dựng bộ luật dân sự, mà gần đây nhất là Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015, các nhà làm luật đã luôn tôn trọng và hướng tới mở rộng hơn nữa sự tự do thỏa thuận trong giao kết hợp đồng, biểu hiện thông qua việc trao cho các chủ thể quyền tự mình thỏa thuận giá cả, cách tính giá, phương thức thanh toán, điều kiện thực hiện giao dịch trên cơ sở đảm bảo hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của các bên và không xâm hại đến những lợi ích mà pháp luật cần bảo vệ. Nói cách khác, nhiệm vụ của pháp luật là định hướng và đưa ra các quy định mang tính nguyên tắc, nhờ đó, các chủ thể sẽ chủ động thỏa thuận toàn bộ các điều kiện hợp đồng theo đúng ý chí, mong muốn, nguyện vọng của mình mà không vượt qua hay xâm phạm những giới hạn ấy. Điều này trái ngược với việc áp đặt những quy định khung cứng nhắc từ câu từ, cách diễn giải, đến cấu trúc điều khoản với mỗi Hợp đồng như yêu cầu tại Nghị định 02.
Không thể phủ nhận rằng, việc pháp luật đặt ra hạn chế nhất định và không cho phép các chủ thể khi tham gia quan hệ hợp đồng có được tự do ý chí tuyệt đối là cần thiết để bảo vệ đối tượng yếu thế cũng như đảm bảo trật tự chung của nền kinh tế. Thời gian vừa qua, sự ra đời của nhiều văn bản pháp luật mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà nổi bật là Nghị định 02 và Nghị định 16 – nghị định ghi nhận mức xử phạt tăng lên nhiều lần đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã cho thấy quyết tâm của các nhà làm luật trong việc siết chặt hơn nữa hành lang pháp lý trong lĩnh vực này và hướng đến bảo vệ quyền lợi tối đa cho Khách hàng – nhóm được coi là yếu thế hơn trong giao dịch. Tại các mẫu Hợp đồng, nhà làm luật đã dành rất nhiều tâm huyết cho việc nâng cao tính rõ ràng, cụ thể của từng điều khoản bằng cách đưa ra hệ thống nội dung chi tiết, minh bạch về thông tin Dự án và bất động sản; về cấu thành giá bán; tiến độ xây dựng…
Tuy nhiên, dù xuất phát từ mục tiêu tiến bộ thì việc áp đặt mẫu Hợp đồng cho giao dịch kinh doanh bất động sản như quy định tại Nghị định 02 vẫn là một giải pháp không phù hợp, thiếu linh hoạt và hạn chế một cách không cần thiết sự tự do thỏa thuận của các Bên. Câu hỏi đặt ra là liệu đây có phải cách thức duy nhất và thỏa đáng nhất để nâng cao chất lượng và tính minh bạch của giao dịch kinh doanh bất động sản hay không? Thực tế, thay vì “áp đặt” mẫu Hợp đồng, các nhà làm luật hoàn toàn có thể xây dựng những quy định pháp luật mang tính nguyên tắc, nền tảng, buộc các bên khi tham gia vào giao dịch kinh doanh bất động sản phải tuân thủ. Điều này vừa giúp Chủ đầu tư không bị gò bó bởi câu chữ hay kết cấu của mẫu Hợp đồng, vừa đảm bảo được quyền lợi cho Khách hàng. Chọn cách xây dựng mẫu hợp đồng áp dụng bắt buộc cho mọi chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản cũng có nghĩa nhà làm luật tự đặt ra cho mình một bài toán vô cùng khó là phải làm ra một “đôi giày” vừa với mọi cỡ chân. Việc buộc các bên tham gia giao dịch phải nhất nhất tuân thủ một mẫu hợp đồng duy nhất tiềm ẩn khả năng phát sinh nhiều bất cập trong tương lai khi quy định này được đưa vào áp dụng rộng rãi, đặc biệt là khi một số quy định khung tại mẫu Hợp đồng đính kèm Nghị định 02 còn tồn tại những điểm chưa phù hợp. Một vài ví dụ tiêu biểu như sau:
- Vấn đề xác định giá bán với đối tượng của hợp đồng là bất động sản hình thành trong tương lai: Bộ mẫu Hợp đồng quy định bên bán phải bóc tách chi tiết đơn giá tiền sử dụng đất và các khoản thuế giá trị gia tăng tương ứng với bất động sản giao dịch. Tuy nhiên, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư chưa có nghĩa vụ và có thể chưa đủ điều kiện để xác định được giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác về đất đai. Vì vậy, việc ghi nhận cụ thể và riêng rẽ giá trị quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng như tại mẫu Hợp đồng, vô hình trung sẽ gây ra khó khăn và cản trở trong quá trình xây dựng điều khoản của hợp đồng, làm ảnh hưởng đến tiến độ và hoạt động kinh doanh của Chủ đầu tư khi không thể ký kết hợp đồng theo kế hoạch vì còn điểm vướng mắc.
- Việc mẫu Hợp đồng tại Nghị định 02 buộc phân tách giá bán bất động sản theo đơn giá trong khi bên bán và bên mua hoàn toàn có thể thỏa thuận mua hàng theo giá trọn gói có phần khiên cưỡng, gây ảnh hưởng đến sự tự do thoả thuận của các Bên trong Hợp đồng.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 02: “Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của Nghị định này.”. Vấn đề đặt ra là tại giai đoạn giao thoa hiệu lực giữa Nghị định 76 và Nghị định 02, các bên tham gia Hợp đồng, cơ quan quản lý chuyên ngành có thẩm quyền đăng ký Hợp đồng mẫu nên tiếp tục áp dụng quy định tùy nghi của Nghị định 76 hay áp dụng theo nội dung bắt buộc tại Nghị định 02 để phê duyệt bộ mẫu Hợp đồng, tránh việc Chủ đầu tư phải tiến hành đăng ký lại mẫu hợp đồng ngay sau khi Nghị định 02 phát sinh hiệu lực?
TẠM KẾT
Tựu trung, sự tác động của Nghị định 02 đến các chủ thể có liên quan, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn nhiều điều đáng bàn và cần được xem xét kỹ lưỡng khi áp dụng trên thực tế. Thiết nghĩ, pháp luật luôn cần ưu tiên và tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và sẽ là không phù hợp nếu áp đặt một mẫu chung cho hàng nghìn giao dịch kinh doanh bất động sản đa đạng, với tính chất, mục tiêu; nhu cầu Khách hàng; tiềm lực của Chủ đầu tư hoàn toàn khác nhau. Tác giả cho rằng, sự hạn chế tự do ý chí trong xây dựng hợp đồng cần được lưu tâm và xem xét một cách nghiêm túc, kỹ càng và chỉ sử dụng khi thật thực sự cần thiết. Các mẫu Hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản nên được quy định theo hướng là nội dung tham khảo để các bên cân nhắc thỏa thuận phù hợp với nhu cầu và thực tiễn pháp lý riêng có, đảm bảo quyền lợi chính đáng, công bằng cho toàn bộ các chủ thể tham gia.
Chuyên viên Vũ Gia Linh