Khi Quý độc giả tìm kiếm từ khóa “giá đất là gì” trên bất kỳ công cụ tìm kiếm phổ thông nào trong năm 2024, sẽ có hơn 4 triệu kết quả tìm kiếm được phản hồi. Penfield cung cấp bài viết dưới đây như một tổng hợp vắn tắt cho các kết quả tìm kiếm phổ thông trên Internet. Hi vọng sau bài viết, Quý độc giả sẽ có những góc nhìn tổng quan nhất về giá đất, giúp định hình chiến lược đầu tư, xác định giá trị tài sản, dự đoán xu hướng thị trường, tối ưu hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro trong môi trường kinh doanh đầy biến động.
Bài viết cùng chuyên đề: Nghị quyết 18: Động lực thúc đẩy nguồn lực đất đai trong thời kỳ mớ
I. “Bản chất” của giá đất là gì?
Để “khám phá bí mật” của giá đất, bước đầu tiên là tìm hiểu những quy định cơ bản về giá đất trong Luật Đất đai.
Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất”. Khoản 20 Điều này quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 vẫn giữ nguyên tắc đất đai là tài nguyên quý giá của toàn dân (Điều 12) tại Hiến pháp 2013.
Như vậy, bản chất của “giá đất” là “giá quyền sử dụng đất”, không phải giá của mảnh đất hay quyền sở hữu mảnh đất đó. Một số thuật ngữ được sử dụng rộng rãi như: “bán đất”, “chuyển nhượng đất” thực chất chính là “bán quyền sử dụng đất”, “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
II. Vai trò của giá đất là gì?
Giá đất không chỉ là một chỉ số kinh tế mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của tài sản, mở ra những vấn đề pháp lý phức tạp, đồng thời phản ánh sức ảnh hưởng của nó đối với nền kinh tế – xã hội. Sự hiểu biết sâu rộng về vai trò của giá đất giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về thị trường, đồng thời đưa ra các quyết định đầu tư chính xác.
- Giá đất với vai trò là công cụ quản lý tài nguyên đất của Nhà nước.
Nhà nước sử dụng chính sách về giá đất như một công cụ điều tiết, nhằm kích thích hoặc hạn chế hoạt động đầu tư, phát triển dự án, góp phần cân bằng quy hoạch sử dụng đất trên cả nước. Tại các khu vực đô thị phát triển, giá giao đất, cho thuê đất thường ở mức cao hơn so với các khu vực kém phát triển. Điều này nhằm mục đích hạn chế tình trạng đầu tư tràn lan, lãng phí tài nguyên đất tại những nơi có hạ tầng đồng bộ, mật độ dân cư cao. Ngược lại, ở các địa bàn vùng sâu, vùng xa, kém phát triển, giá đất được quy định ở mức thấp hơn đáng kể. Mục tiêu của chính sách này là giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp, thu hút nguồn vốn đầu tư vào khai thác tài nguyên đất, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đồng đều trên toàn quốc.
Ngoài ra, giá đất còn được sử dụng là một công cụ trong việc điều tiết thị trường bất động sản, góp phần giải quyết bài toán quá tải dân số tại các khu vực nội thành. Khi Nhà nước tăng giá đất nội đô, giá trị đầu tư của các dự án nhà ở thương mại tại khu vực này cũng sẽ tăng lên. Điều này dẫn đến giá bán nhà ở tăng cao, khiến cho nhiều người, đặc biệt là những người có thu nhập thấp không thể tiếp cận được nhà ở nội thành.
Ví dụ, chung cư ICID Complex tại phường Dương Nội, La Khê, Hà Đông có giá là 30 triệu đồng/m². Bên cạnh đó, giá một căn chung cư tại khu đô thị Nam Trung Yên, Cầu Giấy có thể lên tới 50 triệu đồng/m². Mức giá chênh lệch này một phần là do giá đất ban đầu mà chủ đầu tư phải trả cho Nhà nước.
Việc Nhà nước quy định giá đất ngoại thành thấp hơn sẽ kích thích người dân di chuyển ra ngoại thành sinh sống, giảm mật độ dân số nội đô. Đồng thời, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội tại các khu vực ngoại thành.
- Giá đất là công cụ để Nhà nước điều tiết nền kinh tế
Giá đất đóng vai trò chiến lược trong việc bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời là công cụ hiệu quả để điều tiết kinh tế vĩ mô và quản lý đất đai.
Tại Việt Nam, năm 2017 thu ngân sách từ đất ước tính đạt trên 154 nghìn tỉ đồng. Năm 2018, thu vượt dự toán cũng chủ yếu nhờ nguồn thu từ đất đai. Ngoài ra, tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2022 và triển khai phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cho thấy, mặc dù Chính phủ đã thực hiện các giải pháp miễn giảm, giãn thu tiền thuê đất, tuy nhiên, nguồn lực đất đai tiếp tục đóng góp quan trọng trong cơ cấu thu ngân sách quốc gia khi đạt 270,13 nghìn tỉ đồng, chiếm 0,09% tổng thu nội địa.
Ngân sách Nhà nước tận thu từ đất đai sẽ được phân bổ vào dự án, địa phương kém phát triển để tái đầu tư, giảm sự chênh lệch giàu nghèo. Theo Nghị quyết 70/2022/QH15, về phân bổ ngân sách trung ương năm 2023 do Quốc hội thông qua ngày 11/11/2022, thì Hà Nội được giữ lại 32%, Thành phố Hồ Chí Minh được giữ lại 21%,… từ các khoản thu ngân sách địa phương, trong đó có đất đai, còn lại phải nộp vào ngân sách trung ương. Từ những nguồn thu ngân sách đó, Trung ương sử dụng nguồn thu từ đất đai được nộp về để tái đầu tư vào các lĩnh vực an sinh xã hội, xử lý các vấn đề mất cân bằng trong nền kinh tế.
Ngoài ra, giá đất được xem như công cụ hành chính để Nhà nước can thiệp vào thị trường, tác động đến dòng chảy tài chính và hàng hóa sản phẩm, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô. Ví dụ, để sản xuất ra một chiếc điện thoại hãng Samsung, trước đó, hãng điện thoại này cần phải thuê đất của Nhà nước, xây dựng nhà máy, đầu tư vào dây chuyền sản xuất,… Tất cả chi phí đó đều được hạch toán vào giá của thành phẩm cuối cùng là chiếc điện thoại. Do vậy, nếu Nhà nước giảm tiền thuê đất cho Samsung, thì sẽ phần nào giảm được giá thành sản phẩm đầu ra. Giá đất không phải là công cụ có ảnh hưởng nhiều nhất, tác động rõ rệt nhất, nhưng đây là một trong các công cụ không thể thiếu khi Nhà nước muốn điều tiết nền kinh tế, quản lý đất đai.
III. Các loại giá đất.
Ta thường nghe nói về “giá đất theo khung”, “giá đất theo bảng”, “giá đất thị trường”, “giá đất cụ thể”, vậy các loại giá đất này là gì và đâu mới là giá đất mà các chủ thể phải quan tâm khi tham gia các quan hệ pháp luật liên quan đến đất đai có hoặc buộc phải sử dụng tham chiếu về giá đất?
Trước khi cung cấp các thông tin chi tiết để giải quyết vấn đề nêu trên, có một điểm cần nhấn mạnh rằng, “giá đất thị trường” không phải thuật ngữ pháp lý. Bên cạnh đó, một trong những thay đổi lớn của sửa đổi Luật Đất đai sửa đổi 2024 là chính thức loại bỏ quy định về việc ban hành “khung giá đất” hay giá đất theo khung, và chỉ quy định về “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”. Do vậy, các nội dung tiếp theo sẽ tập trung sâu vào giá đất pháp lý là “giá đất theo bảng” hay chính là “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.
- Giá đất theo khung (khung giá đất) là gì?
Dựa trên Luật Đất đai 2013 và mục đích của việc xây dựng khung giá đất, ta có thể hiểu, khung giá đất là hệ thống quy định do Chính phủ ban hành, xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể. Đây là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất áp dụng tại địa phương.
Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, các chính sách quản lý và sử dụng đất đai…
Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 – 30% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Do vậy, giải phóng mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các dự án phát triển kinh tế – xã hội, dự án công cộng,… chậm tiến độ.
Một quy phạm về khung giá đất theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP (Nguồn ảnh: Internet)
Mặc dù Luật đất đai 2013 cho phép điều chỉnh khung giá đất khi sự chênh lệnh giữa khung giá đất và giá đất thị trường là 20% trở lên (Điều 113), nhưng việc ban hành Nghị định điều chỉnh sẽ tốn rất nhiều thời gian, khiến khung giá đất luôn “chạy theo” giá đất thị trường, dẫn đến những bất mãn và kiện tụng kéo dài trong nhân dân.
Nhằm giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai 2024 đã quyết định “bỏ khung – giữ bảng” giá đất. Đây được xem là bước tiến lớn trong lần sửa đổi Luật Đất đai vừa rồi, với mục đích giải quyết những bất cập trong bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần thúc đẩy tiến độ các dự án, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi có đất bị thu hồi.
- Giá đất theo bảng giá đất là gì?
Bảng giá đất là tập hợp các mức giá quyền sử dụng đất cho từng khu vực, vị trí đất cụ thể. Để xây dựng bảng giá đất, cơ quan có thẩm quyền cần căn cứ, xem xét rất nhiều yếu tố như: loại đất, mật độ dân số, sự phát triển về kinh tế tại khu vực,… kết hợp với các phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh.
Thay vì điều chỉnh năm năm một lần như trước đây, Luật đất đai 2024 đã quy định bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp phê duyệt, được công bố, áp dụng từ ngày 1/1 của năm kế tiếp.
Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Cầu Giấy theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 (Nguồn ảnh: Internet)
Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất, áp giá trần và giá sàn cho các loại đất theo từng khu vực, cùng với chu kỳ năm năm mới ban hành bảng giá đất một lần, khiến bảng giá đất không theo kịp giá thị trường, khiến giá đất bồi thường không tương xứng với giá thực tế, gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.
Luật đất đai 2024 đã quy định bảng giá đất được cơ quan có thẩm quyền ban hành hàng năm, là giải pháp quan trọng để giải quyết những vướng mắc trong bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
- Giá đất thị trường là gì?
Giá đất thị trường là giá tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thỏa thuận giữa người mua và người bán một diện tích đất cụ thể.
Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, loại giá đất này không hoàn toàn phản ánh giá trị thực của đất đai. Lý do là gì?
Giá đất thị trường biến đổi liên tục theo thời gian, hàng ngày, thậm chí hàng giờ, phụ thuộc vào thị hiếu, nhu cầu tích trữ, đầu tư tài sản của người dân, hay thậm chí bị thao túng, đầu cơ bởi một nhóm các nhà đầu tư . Biến động giá đất thị trường chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng bong bóng trong thị trường bất động sản.
Ví dụ điển hình là cuộc đấu giá tại khu đô thị Thủ Thiêm (Thành phố Thủ Đức) đã đẩy giá một khu đất lên đến 24, 500 tỉ đồng – gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Việc này có thể tạo ra cơn sốt đất có thể lan rộng ra khắp Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù giá trị thực của khu vực này không thể đạt đến mức đó.
Mặc dù thu hút sự quan tâm lớn, tuy nhiên, giá đất thị trường không chính xác và thiếu tính ổn định, khiến nó trở thành công cụ không đáng tin cậy cho việc hoạch định chính sách và đầu tư. Tuy nhiên, do ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân, thị trường bất động sản hay cả nền kinh tế, giá đất thị trường vẫn là yếu tố quan trọng cần xem xét trong việc đưa ra các chính sách đầu tư và quản lý của Nhà nước, nhằm phản án đúng thực trạng thị trường và bảo vệ lợi ích chung của xã hội.
Nếu Luật Đất đai 2024 được thực hiện hiệu quả, sẽ giúp ổn định giá đất thị trường, phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, giảm thiểu tác động tiêu cực, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư và phát triển kinh tế.
- Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất áp dụng cho một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định.
Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp như: tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tính tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,…
Cơ quan chức năng quản lý đất đai có có trách nhiệm giúp Chủ tịch UBND các cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Các phương pháp xác định giá đất cụ thể cũng giống như các phương pháp xác định bảng giá đất.
Ví dụ, khi Nhà nước thu hồi đất, đối với mảnh đất thương mại dịch vụ trên địa bàn Quận Cầu Giấy, Hà Nội với hệ số điều chỉnh là 1,3, giá đất trong bảng giá đất là 34 522 000 đồng/m², tiền bồi thường sẽ được tính: 1,3 * 34 522 000 = 44 878 600 đồng/m².
Trong Luật Đất đai 2024, quy định về giá đất cụ thể đã được tách riêng thành một điều khoản riêng biệt tại Điều 160, thay vì gộp chung với bảng giá đất như trong Luật Đất đai 2013. Theo đó, giá đất cụ thể được tính bằng cách lấy hệ số điều chỉnh nhân với giá trong bảng giá đất. Do đó, nếu hệ số k>1, thì giá đất cụ thể sẽ lớn hơn giá bảng.
Luật năm 2024 mở rộng các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Điều này có thể gây bất lợi cho các cá nhân, tổ chức hay các chủ đầu tư vì các trường hợp cần sử dụng giá đất cụ thể sẽ nhiều hơn, số tiền cần nộp cũng cao hơn khi áp dụng giá đất theo bảng. Tuy nhiên, việc mở rộng này sẽ tăng cường nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, giúp Nhà nước có nguồn ngân sách để tái đầu tư, điều chỉnh các hoạt động, chính sách kinh tế phù hợp với thực tiễn.
Ngoài ra, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể nay được quy định rõ ràng là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện, thay vì chỉ quy định chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện như trước. Quy định này làm rõ thẩm quyền, giúp giảm thiểu tình trạng các cơ quan nhà nước trốn tránh trách nhiệm, người dân không biết tìm ai để giải quyết khiếu nại.
IV. Làm sao để xác định giá đất?
- Căn cứ pháp lý xác địn giá đất.
Căn cứ Khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 , Cơ quan có thẩm quyền định giá đất thì cần dựa vào những căn cứ sau:
- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
- Phương pháp định giá đất
Tại khoản 5, 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 có quy định về cách thức thực hiện cũng như điều kiện áp dụng của các phương pháp định giá đất như sau:
So với Luật Đất đai 2013, Luật năm 2024 đã lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Trước đó, trong quá trình sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cơ quan soạn thảo đề xuất bỏ cả phương pháp thặng dư và chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp là so sánh trực tiếp, thu nhập và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, đề xuất này vấp phải ý kiến trái chiều của chuyên gia, doanh nghiệp với lập luận: Bối cảnh Việt Nam hiện tại chưa thể bỏ phương pháp thặng dư, vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Nguyên nhân của những sai phạm trong định giá đất đai hiện nay không phải từ các phương pháp mà do thu thập số liệu thống kê đầu vào chưa chính xác, đội ngũ làm công tác định giá đất còn hạn chế, chưa chuẩn mực. Các Nghị định, Thông tư được ban hành kèm theo để hướng dẫn Luật Đất đai 2024 cần được nghiên cứu kĩ lưỡng để khắc phục tình trạng này.
V. Kết
Trong năm 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ ban hành 5 Nghị định và phát hành 15 Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới. Trong số này, một Nghị định quan trọng sẽ tập trung vào việc quy định về giá đất, đặc biệt là các hướng dẫn chi tiết về xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất cho từng trường hợp cụ thể. Đối với cộng đồng và doanh nghiệp, việc xác định giá đất một cách chính xác không chỉ đảm bảo quyền lợi của họ mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và ổn định thị trường bất động sản.
Tại công điện số 53/CĐ-TTg về đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và Nghị quyết 79/NQ-CP, cơ quan chức năng đang gấp rút hoàn thành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, nếu được thông qua, dự kiến sẽ có hiệu lực ngày 01/8/2024.
Penfield tin rằng việc triển khai hiệu quả đạo luật này không chỉ giúp giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong xã hội mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản, thúc đẩy nền kinh tế quốc gia. Chúng tôi cam kết tiếp tục hỗ trợ và đồng hành cùng quý khách hàng trong việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định mới này, với mong muốn xây dựng một môi trường đầu tư và phát triển bền vững, mang lại lợi ích lâu dài.
Luật sư Nguyễn Thị Hoa