Ngày 18/12/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (“Nghị định 148/2020”) như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Các quy định mới ban hành được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc, bất cập, tiến tới hoàn thiện khung pháp luật đất đai hiện nay với những thay đổi quan trọng như:
Thứ nhất, Nghị định 148/2020 tiến hành sửa đổi Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Nổi bật, Nghị định mới đã siết chặt đối tượng các dự án phân lô, bán nền, cụ thể, Nghị định mở rộng phạm vi địa phương bị hạn chế phân lô, bán nền là “các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương” so với giới hạn trước đây của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (“quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt”). Như vậy, khi Nghị định 148/2020 có hiệu lực, không chỉ các địa phương thuộc đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và Hồ Chí Minh, mà các phường tại thành phố trực thuộc TW là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ sẽ không được tổ chức thực hiện dự án theo hình thức phân lô, bán nền. Sự thay đổi này xuất phát từ thực trạng nhiều dự án chỉ được lập ra để phân lô, bán nền nhằm kiếm lợi nhuận nhanh mà không đưa vào khai thác, sử dụng gây lãng phí đất, cùng với tình trạng chủ đầu tư thiếu kiểm soát với hoạt động xây dựng của người mua sau khi bán nền gây ra hiện trạng diện mạo nhiều khu đô thị không đúng với các chỉ tiêu quy hoạch, xây dựng được cấp phép… Vì vậy, để hạn chế các hiện tượng này để lại hệ quả xấu cho sự phát triển đô thị tại các đô thị lớn, Nghị định 148/2020 hướng đến việc siết chặt quản lý loại hình kinh doanh này thông qua việc giới hạn các địa phương được phép phân lô, bán nền. Tuy nhiên, với thực tế thị trường những năm qua luôn có nhu cầu rất lớn đối với đất nền, hay những đóng góp quan trọng cho sự phát triển kinh tế, đẩy mạnh quá trình đô thị hoá nhờ việc thúc đẩy đầu tư do tính chất thu hồi vốn nhanh của các dự án phân lô, bán nền, quá trình kiểm soát cần triển khai sát sao, đúng công đoạn triển khai dự án để không hạn chế sự phát triển của địa phương. Vì lẽ đó, quy định tại Nghị định 148/2020 bị nhiều chuyên gia cho rằng không phù hợp do phạm vi hạn chế quá rộng, gây cản trở sự phát triển của thị trường giàu tiềm năng như Hải Phòng, Đà Nẵng… Cụ thể, từ khi dự thảo Nghị định được công bố, đã có một làn sóng ý kiến từ các chuyên gia pháp lý và bất động sản cho rằng Nhà nước chỉ nên tiến hành siết chặt quản lý ở các quận nội thành hay các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, … như đang được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, một tiến bộ đáng ghi nhận của Nghị định 148/2020 là việc quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc “tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư”. Cơ chế mới sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng xác định các dự án được triển khai dưới hình thức phân lô, bán nền, đồng thời, tạo thuận lợi cho quá trình quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên, cần được hướng dẫn, đảm bảo triển khai trên thực tiễn, tránh việc chỉ quy định hình thức mà không được các địa phương tuân thủ thực hiện.
Thứ hai, Nghị định mới đã ban hành khung pháp lý điều chỉnh trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Theo đó, quy định mới ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng, trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề. Hiện nay, trong bối cảnh nhiều dự án xây dựng đang bị tạm ngưng do vướng mắc trong việc xử lý các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, quy định mới kỳ vọng sẽ góp phần xoá bỏ nút thắt, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh quá trình triển khai, thực hiện dự án. Đồng thời, Nghị định 148/2020 cũng đưa ra các cơ chế xử lý, giao đất, cho thuê đất chặt chẽ để vừa bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư nhưng vẫn đảm bảo không làm tổn thất tài sản công, lợi ích cộng đồng.
Thứ ba, Nghị định mới bổ sung quy định giải quyết trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Cụ thể, khoản 1 Điều 3 Nghị định 148/2020 bổ sung khoản 14 Điều 2 Nghị định số 01/2017: “Trường hợp quy định khoản 1 và khoản 2 Điều này mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất”. Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng không có tài sản gắn liền với đất, thì không được tiếp tục sử dụng trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động như quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP hiện hành mà bị cơ quan có thẩm quyền tiến hành thu hồi để tránh lãng phí tài nguyên đất.
Ở thời điểm hiện tại, Nghị định 148/2020 vẫn chưa chính thức có hiệu lực, tuy nhiên, hứa hẹn sẽ mang lại những thay đổi tích cực trong cơ chế quản lý, thực thi pháp luật, góp phần đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản khi được triển khai trên thực tế.