Mới đây, nhiều trang báo đưa tin nóng về Hội nghị do Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng phối hợp chủ trì với đại diện của một số doanh nghiệp bất động sản[1] nhằm gỡ khó cho các doanh nghiệp đã thấm mệt sau một chặng đường dài quá nhiều khó khăn liên tiếp thử thách sức chịu đựng của họ. Nhìn lại, tới nay cũng sắp tròn 01 năm từ ngày Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản[2]. Và mặc dù các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương đều thống nhất tinh thần hỗ trợ cho thị trường bất động sản để nâng cao năng lực kinh tế chung, nhưng trong lúc các cơ quan có thẩm quyền miệt mài “gỡ khó”, thì doanh nghiệp vẫn còn “gặp khó”, thậm chí là gặp phải nhiều vướng mắc chưa có lời giải cần có sự cảm thông và chung tay giải cứu từ phía các cơ quan cầm cân nảy mực. Vừa rồi, vẫn có chủ doanh nghiệp phải bật khóc nức nở trong cuộc họp với lãnh đạo các cơ quan địa phương vì khó khăn chồng chất khi công tác thanh tra kéo dài mà không giải quyết được[3]. Câu chuyện về chủ đầu tư này (sẽ được trình bày cụ thể trong phần sau của bài viết) là một trường hợp tiêu biểu cho tình huống doanh nghiệp bất động sản trở thành nạn nhân của công tác xét lại, khiến cho dự án đang triển khai quyết liệt (kể cả trong thời kỳ dịch bệnh) phải dừng triển khai các thủ tục vì những nguyên nhân không phải do lỗi của chủ đầu tư.
1. Tình huống trớ trêu Chủ đầu tư phải đi bảo vệ tư cách chủ đầu tư
Năm 2010, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Đông Dương (Công ty Đông Dương) được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân tại Phường 12, thành phố Vũng Tàu theo Văn bản số 6370/UBND – VP ngày 17/09/2010 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (“Văn bản số 6370”). Sau đó, Công ty Đông Dương được UBND thành phố Vũng Tàu phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân vào năm 2018, và ban hành Quyết định chủ trương đầu tư vào tháng 5/2019.
Sau 3 năm triển khai xây dựng, Dự án đã hoàn thành cơ bản việc đầu tư thi công xây dựng các hạng mục công trình, cư dân đã bắt đầu nhận nhà vào sinh sống tại Dự án, trở thành một trong những dự án đô thị điểm sáng của thành phố Vũng Tàu.
Đột nhiên, sóng gió ập đến từ việc có một doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Vũng Tàu có đơn tố cáo gửi đến Bộ Xây dựng về việc tại sao Dự án Vườn Xuân không phải dành 20% quỹ đất ở xây dựng nhà ở xã hội (trong khi dự án của họ thì phải bố trí nhà ở xã hội). Thanh tra Bộ Xây dựng thụ lý tố cáo nói trên, quá trình giải quyết tố cáo hiện đang căn cứ vào các nội dung sau:
Thời điểm UBND thành phố Vũng Tàu phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Vườn Xuân, việc bố trí 20% trí quỹ đất tại dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau: “Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này”.
Theo nguyên tắc trên, Dự án Vườn Xuân đã lựa chọn chủ đầu tư từ trước khi Nghị định 100 có hiệu lực tại Văn bản số 6370, trước đó pháp luật không yêu cầu dự án phải bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng NOXH, và tới nay Dự án vẫn đang do Công ty Đông Dương tiếp tục thực hiện, không bị thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác, nên không bắt buộc phải tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100.
Vì vậy, để giải quyết được nội dung tố cáo, điều kiện tiên quyết là cần xác định Công ty Đông Dương đã được lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án vào trước thời điểm Nghị định 100 có hiệu lực, theo đó sẽ đủ điều kiện áp dụng quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định này và không phải bố trí quỹ đất để xây dựng NOXH tại Dự án. Do đó, Thanh tra Bộ xây dựng hiện yêu cầu UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có văn bản khẳng định về việc Công ty Đông Dương được lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án theo văn bản nào.
Vấn đề trớ trêu là toàn bộ việc này đã được hướng dẫn, đánh giá, triển khai, thanh tra, kiểm tra nhiều lần bởi các cơ quan quản lý xây dựng cả trung ương và địa phương.
- Vào thời điểm năm 2018, trong quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết Dự án Vườn Xuân, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản số 72/BXD-QLN ngày 13/4/2018 hướng dẫn Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: “Trường hợp của Công ty nếu đã được lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội và không thuộc diện bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao chủ đầu tư khác thì không bắt buộc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong Dự án”. Sau đó, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xác định Công ty Đông Dương đã được lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nên dự án Vườn Xuân không phải bố trí nhà ở xã hội theo quy định nói trên.
- Từ năm 2019 đến nay, Thanh tra Bộ Xây dựng tiến hành thanh tra dự án 02 lần và đã có 02 Kết luận được ban hành: (i) Kết luận Thanh tra số 371/KL-TTr ngày 04/11/2019 của Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng, theo đó Dự án Vườn Xuân không có sai phạm liên quan đến quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch liên quan đến nhà ở xã hội; và (ii) Kết luận Thanh tra số 03/KL-TTr ngày 09/1/2023, theo đó việc không bố trí quỹ đất 20% NOXH là phù hợp với quy định của pháp luật
Tuy nhiên, tới nay, khi xuất hiện tố cáo về một vấn đề đã từng được từng thanh tra, Bộ Xây dựng lại phải đánh giá lại từ đầu và có văn bản yêu cầu UBND tỉnh làm rõ vấn đề vốn thuộc phạm vi thanh tra của Bộ trước đây. Cứ như vậy, trong suốt thời gian các cơ quan có thẩm quyền trung ương và địa phương thẩm định những vấn đề đã từng được đánh giá xem xét trước đó, dự án của Công ty Đông Dương bị ảnh hưởng nghiêm trọng về tiến độ và chủ đầu tư dần trở nên kiệt quệ trên dặm trường thiên lý chứng minh tư cách chủ đầu tư hợp pháp của mình từ trước khi Nghị định 100 có hiệu lực.
2. Xung quanh câu hỏi “Công ty Đông Dương được lựa chọn là chủ đầu tư theo văn bản nào?”
Hỗ trợ các chủ đầu tư trải qua nhiều vấn đề pháp lý, chúng tôi mới thấm thía rằng khó khăn lớn nhất, nan giải nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam chính là vấn đề chính sách pháp luật. Chỉ nói riêng vấn đề thủ tục triển khai một Dự án nhà ở đã bị điều chỉnh bởi rất nhiều luật khác nhau (Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…), mà rất nhiều trường hợp chính các cơ quan có thẩm quyền cũng lúng túng và gặp phải khó khăn trong quá trình áp dụng. Chưa nói đến việc tần suất thay đổi pháp luật quá dày, khiến cho một dự án được triển khai đầu tư trong tầm khoảng hơn chục năm thì đã phải trải qua sự điều chỉnh của 2-3 văn bản điều chỉnh/thay thế trong cùng một hệ luật (chưa nói đến các hệ luật khác), việc này đã dẫn đến hệ quả tất yếu là cùng một hệ thống hồ sơ nhưng có nhiều quan điểm khác biệt. Và ngay cả khi cơ quan quản lý Nhà nước cũng không thống nhất được về quan điểm đối với một trường hợp cụ thể thì người chịu hậu quả chính là chủ đầu tư, người đã bỏ vốn đầu tư, bỏ công sức để tạo thành hình dự án, đổ mồ hôi nước mắt đi bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nhưng con đường tự bảo vệ lại là đường một chiều chưa thấy điểm kết thúc.
Khi tiếp cận và nghiên cứu hồ sơ Dự án Vườn Xuân, chúng tôi nhận thấy rằng đây cũng là một trường hợp như vậy, quá trình triển khai dự án tới nay vào khoảng hơn chục năm nhưng đã trải qua 02 lần thay thế văn bản hướng dẫn Luật nhà ở, 01 lần thay thế Luật nhà ở, 02 lần thay thế Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn liên quan, 01 lần thay thế Luật kinh doanh bất động sản và 03 lần thay thế văn bản hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản. Việc này góp phần biến câu hỏi tưởng chừng hết sức đơn giản là “Công ty Đông Dương được lựa chọn là chủ đầu tư theo văn bản nào?” trở thành một câu hỏi phức tạp, và mới dẫn đến tình huống trớ trêu là Công ty Đông Dương phải đi thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền về việc mình đã được công nhận là chủ đầu tư từ năm 2010.
Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, vấn đề trên không còn phức tạp nếu cơ quan có thẩm quyền xác định đúng về loại luật chuyên ngành cần phải tập trung đánh giá. Vì dự án Vườn Xuân là dự án nhà ở, quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP mà Thanh tra Bộ Xây dựng đang xem xét là quy định trong một văn bản hướng dẫn Luật nhà ở, nên việc xác định “Công ty Đông Dương được lựa chọn là chủ đầu tư theo văn bản nào?” cần tập trung trước hết vào quy định của Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo đó, năm 2010, Công ty Đông Dương được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và được lựa chọn là chủ đầu tư Dự án Vườn Xuân theo Văn bản số 6370. Theo quan điểm của chúng tôi, đây là sự thật rất rõ ràng và vững chắc, được chứng minh bởi các căn cứ sau trong pháp luật nhà ở:
a. Văn bản số 6370 được ban hành năm 2010 là văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và lựa chọn chủ đầu tư (công nhận chủ đầu tư) Dự án Vườn Xuân
Thời điểm UBND tỉnh ban hành Văn bản 6370, Nghị định 71/2010/NĐ – CP (Nghị định 71) hướng dẫn Luật nhà ở đã có hiệu lực (từ ngày 8/8/2010). Theo Nghị định này, bước đầu tiên trong trình tự các bước lập dự án phát triển nhà ở thương mại theo hình thức chỉ định chủ đầu tư dự án là “Lựa chọn chủ đầu tư” (Điểm c Khoản 1 Điều 13 Nghị định 71).
Văn bản số 6370 lúc bấy giờ được giải quyết theo thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo trình tự đầu tư dự án tại Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND (Quyết định 23) ngày 19/4/2007 của UBND tỉnh BR-VT quy định về trình tự, thủ tục triển khai các dự án đầu tư bên ngoài các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (có hiệu lực ngày 29/04/2007). Thủ tục này là thủ tục đầu tiên trong trình tự 8 bước triển khai dự án đầu tư theo Quyết định 23, tương đồng với thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư dự án” hay “công nhận chủ đầu tư” theo Nghị định 71/2010/NĐ – CP và Thông tư 16/2010/TT – BXD.
Tại thời điểm UBND tỉnh ban hành Văn bản 6370, các quy định pháp luật, Quyết định 23 không có quy định biểu mẫu Văn bản công nhận chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau 30 ngày kể từ ngày Văn bản 6370 được ban hành, Thông tư 16/2010/TT – BXD (có hiệu lực kể từ ngày 16/10/2010) có ban hành “Mẫu văn bản công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở” với nội dung trùng khớp và hình thức tương đồng với Văn bản số 6370; do đó, có thể khẳng định rằng Văn bản số 6370 chính là văn bản công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở.
Mặt khác, trong nội dung Văn bản 6370 cũng xác định Công ty Đông Dương là chủ đầu tư: “….Chủ đầu tư phải thực hiện đầu tư các hạng mục công trình trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 trục 51B-C…. Khi triển khai dự án Chủ đầu tư phải thoả thuận nhận chuyển nhượng…” và giao các Sở, ngành liên quan phối hợp, hướng dẫn Công ty Đông Dương thực hiện các thủ tục đầu tư dự án theo đúng quy định pháp luật.
b. Trình tự triển khai dự án của Công ty Đông Dương sau khi được công nhận chủ đầu tư theo Văn bản 6370 hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật nhà ở
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 16/2010/TT-BXD: “Trường hợp nhà đầu tư được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công nhận làm chủ đầu tư dự án thì nhà đầu tư tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực dự án mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000) hoặc đề nghị chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (sau đây gọi chung là bản vẽ tổng mặt bằng) của dự án đối với trường hợp không thuộc diện phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
Sau khi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt hoặc có bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, quy định tại Điều 5, Điều 6 của Thông tư này và quy định của pháp luật về xây dựng”.
Thực tế, trình tự triển khai các thủ tục đầu tư dự án Vườn Xuân đã tuân thủ đúng theo hướng dẫn trên, trong đó việc được công nhận là chủ đầu tư theo Văn bản 6370 là điều kiện tiên quyết để Công ty Đông Dương tiếp tục triển khai các thủ tục tiếp theo của Dự án:
- Sau khi được công nhận là chủ đầu tư theo Văn bản 6370, Công ty Đông Dương được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Vườn Xuân, và Dự án được duyệt quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 7383/QĐ-UBND ngày 19/10/2018 của UBND thành phố Vũng Tàu;
- Sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho Dự án Vườn Xuân, Công ty Đông Dương triển khai thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư theo đúng trình tự tại Luật nhà ở. Tại thời điểm Công ty Đông Dương đủ điều kiện thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư (tháng 10/2018) thì Luật Đầu tư 2005, Luật nhà ở 2005 cùng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã hết hiệu lực thi hành và Quyết định 23/2007/QĐ-UBND được bãi bỏ năm 2016. Ngày 24/12/2018, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản trả lời UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về trường hợp của Dự án Vườn Xuân, trong đó hướng dẫn: “Căn cứ hồ sơ Dự án và các quy định nêu trên (Luật Đầu tư và Luật Nhà ở) thì Dự án này thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND tỉnh”. Theo đó, thủ tục chấp thuận đầu tư được đổi sang thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 và Luật nhà ở 2014, và Công ty Đông Dương đã triển khai xin quyết định chủ trương đầu tư của UBND tỉnh theo đúng quy định pháp luật và hướng dẫn từ cơ quan có thẩm quyền.
Vấn đề là, dù có các căn cứ rõ ràng như vậy, nhưng tới nay các cơ quan có thẩm quyền vẫn không khẳng định một cách mạnh mẽ về thời điểm Công ty Đông Dương được lựa chọn là chủ đầu tư và đi đến kết luận cuối cùng cho việc giải quyết tố cáo.
PHẦN KẾT
Qua trường hợp của Dự án Vườn Xuân, chúng tôi muốn nói nhiều hơn về những vướng mắc khó tháo gỡ nhất của thị trường bất động sản hiện tại là chính sách pháp luật và tâm lý cũng như cách thức xử lý an toàn của các cấp chính quyền. Trong điều kiện pháp luật lĩnh vực này còn rất nhiều vấn đề phức tạp gây khó khăn cho việc triển khai dự án và có nguy cơ trở thành rủi ro cho chủ đầu tư khi có quan điểm khác biệt trong quá trình thanh kiểm tra, thì việc các cơ quan quản lý lựa chọn phương án an toàn, không có biện pháp cần thiết bảo vệ cho doanh nghiệp khi doanh nghiệp cần sự hỗ trợ từ các các cấp chính quyền, đặt biệt là từ cơ quan quản lý trực tiếp, sẽ trở thành nguồn cơn cho tình thế kiệt quệ của nhiều chủ đầu tư trong lúc trên vai họ còn nhiều gánh rất nặng từ kinh tế, tài chính, thị trường… Bên cạnh chuyện Công ty Đông Dương đã gần hoàn thiện dự án lại phải loay hoay đi chứng minh tư cách chủ đầu tư của mình từ thời điểm bắt đầu triển khai dự án, bạn cũng có thể nghe thấy đâu đó câu chuyện về chủ đầu tư này đã bán xong hết sản phẩm dự án rồi lại bị cơ quan có thẩm quyền thẩm định và tính lại tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần mức cũ, hoặc về doanh nghiệp bất động sản kia đang đứng bên bờ phá sản vì bất thình lình bị nhà nước thu hồi lại những ưu đãi về tiền sử dụng đất đã được phê duyệt rất lâu về trước, và còn nhiều câu chuyện có thật tương tự như vậy nữa.. Những chuyện đó không nên trở thành một thực trạng, một hiện tượng phổ biến, vì trong các sự việc đó doanh nghiệp không có lỗi, và người bị thiệt hại từ việc xem xét lại những quyết định trong quá khứ của cơ quan có thẩm quyền không bao giờ chỉ là chủ đầu tư. Điều quan trọng hơn cả là tính đúng đắn, nhất quán trong công tác quản lý của cơ quan nhà nước cần phải được bảo vệ để gìn giữ niềm tin của nhà đầu tư cũng như một môi trường đầu tư lành mạnh.
Trong bối cảnh không chỉ Chính phủ Việt Nam mà cả các nước lớn lân cận cũng đang tập trung nguồn lực hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn chung, chúng tôi hy vọng rằng các cơ quan có thẩm quyền liên quan thực sự có những hành động cần thiết bảo vệ cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư chân chính như Công ty Đông Dương cũng như những nhà đầu tư đã và đang lựa chọn tin tưởng vào cơ quan có thẩm quyền.
Luật sư Nguyễn Quỳnh Nga
[1] Link tham khảo https://cafef.vn/vingroup-novaland-sun-group-masterise-sunshine-grouphop-nong-voi-nhnn-va-bo-xay-dung-188231113101410683.chn Ngày đưa tin 13/11/2023
[2] Link tham khảo https://baochinhphu.vn/thanh-lap-to-cong-tac-thao-go-kho-khan-vuong-mac-trong-trien-khai-du-an-bat-dong-san-102221117171751787.htm Ngày đưa tin 17/11/2022
[3] Link tham khảo https://thanhnien.vn/doanh-nghiep-bat-khoc-tuc-tuoi-vi-cho-xac-nhan-la-chu-dau-tu-185231110190042764.htm Ngày đưa tin 10/11/2023